Artikel Terkini

Benarkah Harga Rumah Naik Setiap Dekad?


Ada orang kata harga rumah akan sentiasa
naik dan tidak turun. Ada juga yang kata dalam tempoh 1 dekad atau 10 tahun,
harga rumah akan sentiasa naik.

Persoalannya, kenapa ada pelabur hartanah
yang gagal membuat keuntungan dari jualan hartanah jika harga rumah sentiasa
naik?

Baca : Ramai Kata Tak Mampu Beli Rumah. Bukan Tak Mampu Tapi ‘Tak Tahu’.

Untuk menjawab persoalan ini, kita wajar
menyingkap semula harga rumah berdasarkan 30 tahun yang lalu dengan melihat
data dan statistik indeks harga rumah di Malaysia mengikut jenis rumah.

Data Indeks Harga Rumah 1988-1999

Jika
kita merujuk kepada data Indeks Harga Rumah Mengikut Jenis Rumah yang
dikeluarkan JPPH pada tahun 1988 hingga tahun 1999, kita akan dapati bahawa
wujud turun naik harga rumah sepanjang satu dekad tersebut.

Pada
tahun 1991, harga rumah di Malaysia meningkat sebanyak 25.5% berbanding hanya 4.1%
pada tahun 1990.

Rumah jenis teres dan Semi D masing-masing menerima kenaikan harga sebanyak 13.5% dan 10%.

Akan
tetapi, lain pula yang berlaku pada tahun 1998 dan 1999 apabila harga rumah
menjunam sehingga -9.5% dan -2.4%.

Rumah
berkembar paling menerima kesannya apabila harga turun sehingga -13.7%, diikuti Semi D dengan kadar -8.2%.

Data Indeks Harga Rumah 2009 – 2018

Data
terbaru Indeks Harga Rumah sepanjang tahun 2009 hingga tahun 2018 juga
menunjukkan perkara yang sama.

Pelabur
hartanah bergembira dan mendabik dada dengan kenaikan indeks harga rumah dengan
kadar 13.4% pada tahun 2012.

Baca : Kenapa Harga Rumah Semakin Mahal?

Kediaman jenis high-rise menikmati kenaikan yang sangat memberansangkan pada tahun 2012 iaitu dengan kadar 16% diikuti dengan rumah teres pada kadar 13.1%.

Dan pada tahun 2018, harga rumah di Malaysia hanya mengalami 3% kenaikan di mana hartanah jenis berkembar mengalami penurunan indeks harga pada kadar -1.4% diikuti hartanah jenis high-rise pada kadar -0.9%.

Pasaran Bullish

Pasaran Bullish bermaksud trend ekonomi semasa yang menaik. Sebelum penularan wabak Covid-19 yang melanda satu dunia, ekonomi berada di dalam keadaan yang sangat baik dengan kadar pengangguran yang rendah, Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) menaik, dan kebanyakan harga saham meningkat.

Namun, kita semua tahu satu dunia sedang berdepan dengan kegawatan ekonomi disebabkan wabak yang belum ada penawar atau vaksinnya.

Baca : Apa Kaitan Kerbau dan Beruang Dalam Pasaran Saham?

Dalam hartanah, kitaran ini secara
teorinya akan berlaku setiap 5 tahun dengan banyak jenis hartanah meningkat
berlipat kali ganda.

Tetapi, pasaran bullish ini boleh berlaku
sehingga 7 tahun seperti apa yang berlaku sepanjang tahun 1991 hingga tahun
1997.

Akan tetapi, untuk menjangkakan pasaran akan menjadi bullish atau bearish adalah sesuatu yang sukar kerana hartanah merupakan industri yang kompleks dan bergantung kepada pelbagai faktor dalam peningkatan dan penurunan harga hartanah.

Bergantung Kepada Hartanah

Bukan semua jenis hartanah menerima peningkatan harga sepanjang 10 tahun. Sebagai contoh, hartanah jenis high-rise dan Semi D masing-masing mengalami penurunan harga sebanyak -5.9% dan -06%.

Baca: 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Anda bernasib baik sekiranya mampu
membeli hartanah yang bagus untuk pelaburan saat pasaran sedang berada dalam
keadaan baik.

Berdasarkan rekod, tahun yang terbaik
dalam pembelian hartanah untuk pelaburan adalah pada tahun 1998 hingga 1990 dan
tahun 2007 hingga tahun 2010.

Begitu juga dengan hartanah jenis
berkembar yang mengalami penyusutan nilai sebanyak -2.3% pada tahun 2009.

Untuk rekod dari tahun 1988 hingga tahun
2018, tiada hartanah yang kalis daripada penurunan nilai.

Sungguhpun begitu, hartanah jenis teres
dilihat sebagai jenis hartanah paling stabil dalam semua jenis hartanah
kediaman yang lain.

Polisi Kerajaan

Polisi kerajaan sangat mempengaruhi turun
naik indeks harga rumah di Malaysia.

Di atara polisi kerajaan yang paling mempengaruhi kenaikan indeks harga rumah adalah sepanjang tahun 1990 hingga tahun 1995 yang menggalakkan pemaju hartanah swasta membina lebih banyak bekalan hartanah ke dalam pasaran.

Baca : Apa Itu Kadar Overnight Policy Rate (OPR)

Selain daripada itu, polisi kerajaan yang mempengaruhi turun naik indeks harga rumah adalah Overnight Policy Rate (OPR), Skim Malaysia My Second Home (MM2H) dan skim perumahan mampu milik.

Skim hartanah yang diperkenalkan Kerajaan
Persekutuan dan Kerajaan Negeri dengan kerjasama pihak bank dan pemaju hartanah
juga sedikit sebanyak memberi kesan kepada kenaikan dan penurunan indeks harga
rumah di Malaysia.

Jelas sekali harga rumah tidak naik setiap 10 tahun. Sebaliknya berlaku turun naik harga rumah yang dinamik tahun demi tahun dan sangat berlainan mengikut jenis rumah.

Kita juga perlu faham bahawa terdapat
sains di sebalik turun naik indeks harga rumah yang berlaku dalam kitaran
ekonomi di Malaysia.

Keadaan ekonomi yang bullish juga belum tentu menjanjikan pelaburan hartanah kita untung dan keadaan ekonomi yang bearish juga belum tentu menyebabkan pelaburan hartanah kita gagal.



Source link