Artikel Terkini

Ini Sebab Kenapa Pinjaman Perumahan Anda Gagal


Pinjaman perumahan adalah komponen paling penting dalam proses membeli rumah. Melainkan anda ada wang tunai yang banyak, anda memerlukan pinjaman perumahan daripada bank untuk membeli rumah.

Bayangkan; anda dah sedia nak beli rumah. Gaji dah sedap. Karier dah stabil. Keluarga pun makin besar. Rumah pun dah target nak beli kat mana. 

 

Bila pergi bank, bank tiba-tiba cakap anda sebenarnya tak layak mohon pinjaman perumahan. Alamak!

 

Apa sebabnya? Inilah yang kami akan bincangkan dalam artikel ini.

 

Bercakap pasal pinjaman perumahan, ada beberapa sebab kenapa bank tidak meluluskan pinjaman perumahan anda. Dalam artikel ini, kita akan menyelusuri tujuh sebab paling kerap berlaku.

  

  1. Komitmen bulanan dengan bank terlalu tinggi

 

Komitmen yang tidak perlu seperti pinjaman peribadi, kredit kad dan pinjaman kereta yang terlalu tinggi akan menyebabkan pinjaman perumahan anda bakal ditolak. Pihak bank akan melihat kemampuan anda untuk membuat bayaran balik pinjaman perumahan yang anda mohon itu. 

Kebanyakan bank akan menilai kemampuan seseorang dalam permohonan pinjaman perumahan melalui kaedah Debt Services Ratio (DSR).

Debt Service Ratio atau DSR adalah cara bank untuk ukur berapa banyak duit yang anda boleh bayar balik kepada bank lepas dapat gaji. Ia diukur dalam peratusan (%). Formulanya adalah:

 

DSR = (Komitmen bulanan dengan bank/Gaji bersih lepas tolak KWSP dan Socso) x 100%

 

Lagi tinggi nilai DSR anda, lagi bank tak suka.

 

Contoh:

Katakan gaji bersih sebulan anda adalah RM3,000. Ketika ini anda mempunyai dua komitmen kewangan bulanan dengan bank: pinjaman kereta (RM700) dan pinjaman peribadi (RM500).

Jika anda memohon pinjaman perumahan untuk membeli rumah berharga RM300,000 (yang mempunyai anggaran bayaran bulanan RM1,500), DSR anda adalah:

(RM700 + RM500 + RM1,500)RM3,000100 = 90.0%

Dengan DSR setinggi 90%, kami boleh jamin permohonan pinjaman perumahan anda akan ditolak oleh bank.

Tetapi jika anda memohon pinjaman perumahan untuk membeli rumah berharga RM100,000 (yang mempunyai anggaran bayaran bulanan RM500), DSR anda menjadi:

 (RM700 + RM500 + RM500)RM3,000100 = 56.7%

Dengan DSR sebanyak 56.7%, permohonan pinjaman bank anda ada kemungkinan untuk lulus.

Bagaimanapun, ia bergantung kepada bank.

Kalau anda tanya berapa nilai maksimum DSR yang bank nak tengok untuk luluskan pinjaman perumahan, jawapannya adalah bergantung. Lain bank, lain nilai maksimum DSR yang mereka nak tengok.

Kadar Dsr 01

Maybank contohnya, hanya akan meluluskan pinjaman perumahan jika nilai maksimum DSR kita adalah 40% ke bawah (kalau gaji bersih kita RM3,499 dan ke bawah). Kalau gaji bersih kita RM3,500 dan ke atas, Maybank akan luluskan pinjaman perumahan kita kalau nilai maksimum DSR kita 70% ke bawah.

 

CIMB pula lain. Mereka hanya akan meluluskan pinjaman perumahan jika nilai maksimum DSR kita adalah 60% ke bawah (kalau gaji bersih kita RM2,999 dan ke bawah). Kalau gaji bersih kita RM3,000 dan ke atas, CIMB akan luluskan pinjaman perumahan kita kalau nilai maksimum DSR kita 75% ke bawah.

 

Kalau DSR anda terlalu tinggi, bank akan tengok jumlah simpanan anda di bank. Kalau ada banyak, mereka boleh ‘kasi can’. Kalau tak banyak, mereka akan gagalkan permohonan pinjaman perumahan anda.

 

KLIK DI BAWAH untuk mengira DSR anda menggunakan kalkulator kami:

Kalkulator DSR

 

  1. Laporan CCRIS tak cantik

 

CCRIS adalah sebuah sistem Bank Negara Malaysia (BNM) yang mengumpul semua data kredit setiap individu daripada institusi kewangan. Ia boleh diibaratkan sebagai kad laporan disiplin pembayaran hutang kita. 

 

Melalui laporan CCRIS inilah bank boleh tahu perangai anda sebagai pembayar hutang. 

Kalau anda jenis bayar hutang tepat pada masanya, laporan anda akan ada banyak nombor ‘0’.

 

Kalau anda jenis culas bayar hutang, laporan anda akan ada nombor-nombor selain ‘0’. Contohnya angka ‘1’ menandakan anda lewat bayar sebulan. Angka ‘2’ menandakan anda lewat bayar dua bulan dan seterusnya.

Pihak bank akan melihat laporan CCRIS ini sebelum meluluskan pinjaman perumahan anda. Jika anda mempunyai rekod yang baik iaitu angka ‘0’, peratus permohonan anda untuk lulus adalah sangat tinggi.

Berita baiknya adalah, sebelum membuat permohonan pinjaman perumahan, anda boleh periksa sendiri laporan CCRIS anda.

Dengan memeriksa sendiri laporan CCRIS anda sebelum pergi ke bank, anda boleh mengagak kebarangkalian permohonan pinjaman perumahan anda akan lulus atau tidak. Jika kebarangkaliannya rendah, sekurang-kurangnya anda boleh merangka masa permohonan anda semula supaya laporan CCRIS anda menjadi ‘lebih cantik’.

Bagaimana cara nak semak sendiri laporan CCRIS?

Ada dua cara. 

Pertama, anda boleh datang ke BNMLINK Kuala Lumpur atau mana-mana pejabat cawangan Bank Negara Malaysia (BNM) dan Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit (AKPK).

Kedua, anda boleh mendapatkannya secara dalam talian dengan melawat pautan https://eccris.bnm.gov.my/. Tetapi perlu diingat, sebelum menggunakan servis dalam talian ini, anda perlu mendapatkan PIN dahulu dengan mendaftar di mana-mana cawangan BNM.

 

  1. Net Disposable Income (NDI) rendah

 

Net Disposable Income atau NDI pula adalah cara bank ukur kemampuan kita menyara hidup lepas gaji bersih kena tolak dengan komitmen bank lain seperti pinjaman kereta, motosikal atau peribadi. Formulanya adalah:

 

NDI = Gaji bersih – Komitmen bulanan

 

Lagi tinggi NDI anda, lagi bank suka. Sebab ini bermakna anda akan cukup duit untuk beli makanan, pakaian, bayar bil elektrik, air, telefon dan lain-lain lepas bayar hutang bank.

 

Kalau anda tanya berapa NDI yang bank nak tengok kita ada sebelum luluskan permohonan pinjaman perumahan, jawapannya adalah bergantung. Lain bank, lain nilai NDI yang mereka nak tengok.

Kita tengok satu contoh.

 

Katakan gaji bersih anda lepas tolak KWSP dan Socso adalah RM3,500. Komitmen bulanan anda dengan bank ketika ini adalah kereta (RM450) dan motosikal (RM300). 

 

Ketika ini, anda sedang menyewa apartmen dengan kadar sewa RM1,000 sebulan. Anda bercadang nak beli rumah berharga RM300,000. Anggaran bayaran pinjaman perumahan untuk rumah RM300,000 adalah RM1,500 sebulan.

 

Jadi NDI anda adalah:

 

RM3,500 (gaji bersih) – RM450 (kereta) – RM300 (motosikal) – RM1,500 (rumah) = RM1,250

 

Dengan NDI sebanyak RM1,250, anda layak memohon pinjaman perumahan di semua bank jika anda duduk di luar bandar. Jika anda duduk di bandar, bank yang tidak akan meluluskan pinjaman perumahan anda adalah Maybank dan Bank Rakyat.

 

  1. Tak ada hutang dengan bank langsung

 

Bayang jika ada orang yang kita tak kenal datang nak pinjam duit. Kita rasa suspicious kan? Sebab kita tak tahu perangai dia bila tiba masa nak bayar.

 

Ini sebab yang sama kenapa bank tak luluskan permohonan pinjaman perumahan orang yang tak pernah buat hutang dengan bank.

 

Setiap kali jumpa pemohon pinjaman, bank akan tengok laporan CCRIS dulu. Tapi bila jumpa pemohon yang kosong laporan CCRIS-nya kerana tak pernah berhutang dengan bank, bank biasanya akan menolak permohonan tersebut.

 

Untuk menjadikan laporan CCRIS anda tak kosong, anda perlu berhutang dengan bank dahulu. Tapi pastikan hutang tersebut boleh dibayar!

 

Ramai orang muda buat silap bila buat pinjaman kali pertama untuk beli kereta import atau motosikal berkuasa tinggi. Tak pun buat kad kredit tapi berbelanja sakan.

 

Lihat keperluan anda semula. Bukan kehendak.

 

Jika anda memerlukan kereta atau motosikal, pilih model yang mampu untuk anda bayar hutangnya tepat pada masa kepada bank. Jika anda tak memerlukan kereta atau motosikal, anda boleh buat kad kredit. Tapi pastikan anda buat kad kredit macam kad debit – hanya pakai bila ada cash.

 

Barulah laporan CCRIS anda cantik dan banyak nombor ‘0’.

 

Berbekalkan laporan CCRIS yang cantik, anda periksa pula Debt Service Ratio (DSR) dan Net Disposable Income (NDI) anda. Bila ketiga-tiga ini cantik, barulah senang permohonan pinjaman perumahan anda untuk lulus.

  1. Jenis pekerjaan berisiko tinggi

Maksud pekerjaan berisiko tinggi di sini adalah pekerjaan di sektor yang mudah terkesan dengan ketidaktentuan ekonomi global. Contoh paling klasik adalah pekerjaan dalam bidang minyak dan gas (O&G).

Kita sendiri pernah menyaksikan ketidaktentuan harga minyak di peringkat global telah menyebabkan ramai pekerja O&G dibuang kerja. 

Kemudian dikala wabak pandemik COVID-19 ketika ini, pekerjaan dalam sektor pelancongan, hospitaliti dan penerbangan pula dikategorikan sebagai pekerjaan berisiko tinggi oleh bank.

Meskipun begitu jika anda mempunyai DSR yang rendah, laporan CCRIS yang cantik serta NDI yang tinggi, anda sebenarnya mempunyai peluang untuk mendapatkan  pinjaman perumahan Walaupun anda bekerja dalam sektor pekerjaan yang berisiko tinggi di mata bank.

  1. Lokasi rumah yang tidak strategik 

Kadangkala terdapat sesetengah lokasi kawasan perumahan yang tidak menarik minat bank untuk memberi pinjaman perumahan.  Jika anda membeli rumah di lokasi tersebut,  ada kemungkinan besar yang tidak akan meluluskan pinjaman perumahan anda. 

Kawasan-kawasan seperti Bukit Beruntung Rawang dan Taman Sentosa, Klang  adalah antara contoh lokasi kawasan perumahan yang kurang menarik minat bank.  Ini kerana  sudah banyak rumah diri  lokasi tersebut  yang telah dilelong lantaran permintaan yang kurang dan lokasi yang tidak strategik untuk dijadikan pelaburan.

  1. Pemaju disenarai hitam 

Bank juga melihat reputasi pemaju sebagai salah satu faktor sebelum mereka meluluskan pinjaman perumahan anda. 

Jika anda membuat permohonan untuk membeli rumah dari salah satu pemaju yang tersenarai hitam oleh Jabatan Perumahan Negara, besar kemungkinan pinjaman perumahan anda akan digagalkan oleh pihak bank.

Terdapat empat sebab mengapa pemaju disenarai hitam di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118]: 

  1. Tiada lesen pemaju
  2. Ingkar Award Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)
  3. Gagal membayar kompaun
  4. Terlibat dalam projek perumahan terbengkalai

Perlu diingat! Terdapat ratusan syarikat pemaju yang sudah tersenarai dalam senarai hitam ini. Jadi pastikan anda semak dahulu jika pemaju yang membina rumah anda tersenarai atau tidak. 

Anda juga boleh membuat semakan dengan pihak bank untuk memastikan pemaju rumah anda tidak berada dalam senarai hitam mereka. 

Untuk memeriksa senarai penuh pemaju senarai hitam di bawah Jabatan Perumahan Negara, sila layari pautan https://ehome.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/43.





Source link