Artikel Terkini

Mana Lagi Untung? Perbandingan Rental Yield Rumah Sewa Dengan Investment Yield ASB, KWSP dan TH.


Rental yield – ia satu perkataan yang selalu disebut-sebut oleh pelabur dalam industri hartanah. Tapi tahukah anda apa maksudnya?

Jika anda mempunyai sejumlah wang untuk dilaburkan, instrumen pelaburan apa yang akan memberikan pulangan yang berbaloi? Adakah Amanah Saham Bumiputera (ASB)? Adakah Tabung Haji (TH)? Adakah simpanan deposit tetap? Adakah rental yield rumah sewa?

Dalam artikel ini, kita akan membincangkan semua persoalan ini dengan lebih lanjut.

Pulangan pelaburan hartanah

Jika Amanah Saham Bumiputera (ASB), Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), Tabung Haji (TH) dan deposit tetap memberikan anda dividen tahunan sebagai pulangan pelaburan, pelaburan hartanah pula memberi dua jenis pulangan: rental yield dan capital gain. 

Dividen ASB, TH Dan Melayu Muslim Yang Larut Dalam Pelaburan Tanpa Risiko

Apakah perbezaan dua jenis pulangan pelaburan hartanah ini?

Rental yield atau hasil sewaan dalam Bahasa Melayunya merupakan sejenis pulangan (return of investment, ROI) dalam pelaburan hartanah. 

Apabila anda membeli rumah sebagai pelaburan (untuk disewa), anda akan menerima duit sewa bulanan kan? Duit sewa bulanan ini menyumbang kepada rental yield anda.

Capital gain pula merupakan keuntungan hasil penjualan rumah yang anda beli. Semakin lama anda memiliki rumah tersebut, semakin meningkat nilainya. Peningkatan nilai ini menyumbang kepada jumlah capital gain anda.

Tapi untuk menikmati capital gain ini, ia mengambil masa yang lama. Tak seperti rental yield dan pelaburan ASB, KWSP serta TH yang anda boleh nampak hasilnya (melalui dividen) setiap tahun.

Jadi dalam artikel ini, kita akan pilih untuk bandingkan pulangan pelaburan ASB, KWSP dan TH dengan rental yield dalam pelaburan hartanah.

Cara kira rental yield 

Sebelum kita mula buat perbandingan, mari kita belajar dulu cara kira rental yield (hasil sewaan). 

Secara asasnya, formula untuk mengira hasil sewaan secara kasar adalah seperti berikut:

Kutipan sewaan tahunanHarga hartanah100 =Hasil sewaan kasar (%) per tahun

Contoh:

Katakan anda telah membeli sebuah rumah pangsapuri untuk tujuan pelaburan. Rumah tersebut berharga RM300,000. 

Anda menyewakan rumah tersebut pada kadar RM1,300 sebulan. Ini bermakna dalam masa setahun, kutipan sewaan anda adalah RM15,600. Jadi hasil sewaan kasar anda adalah:

RM15,600RM300,000100 = 5.2% per tahun

Dalam konteks pelaburan hartanah, penganalisis hartanah Ahyat Ishak memberitahu hasil sewaan kasar yang baik perlu melebihi 5-6% per tahun. Pendapat ini disokong oleh Pengarah Urusan Savills Malaysia, Datuk Paul Khong yang memberitahu, “…hasil sewaan kira-kira 4% per tahun selalunya tidak dapat menampung kos bayaran bulanan pinjaman perumahan.”

Perbandingan rental yield dengan instrumen pelaburan lain

Tidak seperti tempoh antara 2010 hingga 2013, kadar kenaikan harga rumah kediaman di Malaysia menjadi perlahan sejak kebelakangan ini. Hakikat ini tidak dibantu oleh kemelesetan ekonomi akibat penularan wabak COVID-19 pada tahun 2020. 

Situasi ini membuatkan semakin ramai pelabur hartanah memberi lebih penekanan untuk membeli rumah yang memberi hasil sewaan yang tinggi. Ini berbeza dengan taktik mereka sebelum COVID-19, di mana mereka tidak kisah membeli rumah yang memberi hasil sewaan yang rendah (sekitar 4% per tahun) demi menikmati capital gain yang lebih signifikan.

Bagaimanapun situasi terkini dalam dunia pelaburan hartanah ini ada pengecualiannya. Menurut laporan Edgeprop.my, masih terdapat beberapa rumah kediaman di Lembah Klang yang mampu memberikan hasil sewaan yang tinggi – terutamanya di kondominium dan pangsapuri berservis seperti yang tersenarai di bawah.

Rental Yield 01 (1)

* Hasil sewaan dikira berdasarkan purata permintaan kadar sewa bulanan dan harga transaksi terbaru di EdgeProp

Sekarang kita bandingkan pula dengan pulangan terkini dari instrumen pelaburan lain:

Rental Yield 02

Sekali pandang daripada dua jadual di atas, kita dapat tengok hasil sewaan mampu memberikan pulangan pelaburan tahunan yang lebih kompetitif berbanding ASB, TH, KWSP dan apatah lagi simpanan deposit tetap di bank konvensional.

Ya, perbandingan ini mungkin kelihatan ‘tidak adil’ memandangkan pulangan pelaburan yang diumumkan oleh ASB, TH dan KWSP pada tahun 2019 merupakan antara yang terendah dalam rekod mereka. 

Sebagai contoh, sebelum tahun 2019 ASB secara konsisten telah mencatatkan pulangan pelaburan lebih 6% per tahun. TH pula, walaupun telah mengumumkan pulangan pelaburan paling rendah dalam sejarahnya pada tahun 2018 (1.25%), belum pernah gagal memberikan pulangan pelaburan kurang 4.25%. 

KWSP pula kali terakhir memberi pulangan pelaburan lebih rendah daripada 5.45% pada tahun 2006 (5.15%). 

Kemudian, hasil sewaan yang kami tunjukkan dalam artikel ini juga hanya mewakili sebahagian kecil sahaja pulangan pelaburan hartanah di Malaysia. Ada banyak lagi rumah kediaman lain di Malaysia yang mencatatkan hasil sewaan kurang 5% per tahun.

Cuma perkara yang kami nak tekankan di sini adalah jika anda mempunyai wang untuk melabur, industri hartanah perlu masuk dalam pertimbangan anda. Lebih-lebih lagi jika anda pandai mencari hartanah yang memberikan hasil sewaan yang lebih tinggi daripada 5% per tahun.

Bagaimana nak cari rumah yang hasil sewaannya tinggi?

  1. Kawasan banyak ekspatriat

Kawasan yang popular dalam kalangan warga asing bekerja (ekspatriat) dan golongan profesional yang bujang sentiasa mempunyai permintaan tinggi untuk rumah sewa. Contohnya seperti Damansara Heights, Bangsar, Mont’Kiara, Sri Hartamas, Desa ParkCity, Taman Tun Dr Ismail (TTDI) dan sesetengah kawasan di Petaling Jaya.

  1. Kawasan boleh mampu yang dekat dengan tempat kerja

Tak semua golongan profesional yang bekerja di Lembah Klang mampu menyewa di Bangsar, terutamanya warga tempatan. Jadi mereka biasanya akan mencari rumah sewa di kawasan yang sesuai dengan kemampuan kewangan mereka seperti Cheras, Puchong, Bandar Bukit Jalil, SS2 Petaling Jaya dan USJ.

  1. Kawasan dekat dengan institusi pendidikan

Kawasan yang dekat dengan kolej dan universiti seperti Seksyen 17 Shah Alam, Bandar Sungai Long dan Setapak juga mempunyai permintaan rumah sewa yang tinggi daripada golongan pelajar. 

  1. Kawasan pinggir bandar yang matang 

Kawasan yang matang bermaksud ia sudah mempunyai banyak kemudahan awam seperti akses ke lebuhraya, bas dan MRT/LRT. Kawasan sebegini ada kecenderungan untuk mempunyai permintaan rumah sewa yang stabil walaupun ketika zaman kemelesetan ekonomi. Contohnya Sungai Buloh, Damansara Damai dan Kajang.

Kesimpulan

Untuk memastikan kejayaan anda dalam pelaburan hartanah, proses memilih rumah yang betul adalah sama penting dengan proses mempertimbangkan pilihan instrumen pelaburan anda.

Sebelum membeli rumah untuk pelaburan, anda perlu memahami permintaan rumah sewa di sesebuah kawasan. Ini kerana jika anda membeli di kawasan yang belum matang, ada kemungkinan hasil sewaan anda akan terjejas berikutan kewujudan banyak projek-projek perumahan baru. 

Selain lokasi, anda juga perlu mempertimbangkan saiz unit, keselamatan kawasan sekitar dan sama ada kemudahan sekitar rumah tersebut diselenggara dengan baik atau tidak.

Harga rumah juga perlu diambil kira kerana ia mempengaruhi hasil sewaan yang bakal anda perolehi secara langsung. Memandangkan pasaran hartanah di negara ketika ini sedang memihak kepada pembeli berbanding pemaju, sekarang adalah masa terbaik untuk anda mula mencari rumah sebagai pelaburan.

Adakah anda sedang mencari rumah untuk dijadikan pelaburan sekarang? 

Kawasan mana yang anda fikir bakal memberikan hasil sewaan terbaik untuk anda?

Sumber:

  1. https://www.edgeprop.my/content/1428465/why-we-invest-property
  2. https://ringgitohringgit.com/investing/popular-investments-in-malaysia/
  3. https://hartabumi.com/cara-kira-rental-yield-untuk-pelabur-amatur/
  4. https://www.propertyguru.com.my/property-guides/calculating-rental-yield-and-roi-908
  5. Chelsey Poh, Edgeprop.my, 28 August 2020
  6. https://www.theedgemarkets.com/article/pnb-announces-55-sen-income-distribution-asb-unit-holders
  7. https://www.malaymail.com/news/malaysia/2020/03/13/tabung-haji-announces-3pc-dividend-for-2019/1846089
  8. https://www.kwsp.gov.my/ms/dividend
  9. https://ringgitplus.com/en/fixed-deposit/
  10. https://mypf.my/2019/12/18/asb-historical-returns-1990-to-2019/#:~:text=on%20ASB%20Returns-,ASB%202019%20Returns,Total%20unit%20holders%3A%2010%20million.
  11. https://www.malaysiakini.com/news/471023





Source link