Uncategorized

Perjanjian Jual Beli Rumah 9 Perkara Yang Perlu Difahami


Perjanjian Jual Beli atau dipanggil SPA / SNP (Sale and Purchase Agreement) ialah perjanjian jual beli rumah (hartanah) antara penjual (vendor/seller) dan pembeli (purchaser/buyer). Satu ikatan dan persefahaman dalam urusniaga hartanah.

Bagi kes pembelian menggunakan fasiliti pembiayaan bank, SPA biasanya ditandatangani setelah pinjaman telah lulus.

Manakala bagi pembelian menggunakan fasiliti pembiayaan dengan LPPSA (loan kerajaan) ia ditandatangani sebelum permohonan pembiayaan dilakukan. Tetapi ada sesetengah kes ia dibuat selepas pembiayaan diluluskan.

Perjanjian Jual Beli ini sangat penting kerana ia adalah untuk menjamin
hak dan kepentingan penjual dan juga pembeli. Ia merangkumi;

  1. Harga belian
  2. Nama penjual dan pembeli yang saha
  3. Status hartanah semasa pindah milik (vacant / legal posession)
  4. Tempoh masa untuk proses jual beli (3 bulan, 90 hari, 90 hari bekerja dsb)
  5. Penalti

Ada beberapa soalan yang bermain di fikiran. Di sini saya sertakan 9 perkara yang biasa orang akan tanya atau yang perlu diketahui.

1. Bila Saya Akan Dapat Duit
Hasil Jual Rumah?

Sebab utama menjual rumah adalah untuk dapatkan wang. Jadi soalan biasanya ditanya oleh penjual, bila saya akan dapat duit hasil jual rumah ini?

Untuk makluman, ada 2 kali pembayaran bank.

Pertama (1st disbursement); Bank pembeli membayar segala tunggakan hutang penjual. Selepas proses ini, penjual sudah tak perlu membayar ansuran bulanan rumah. Dalam masa yang sama pembeli sudah mula perlu membayar ansuran rumah.

Kedua (2nd disbursement): Bank pembeli membayar baki penuh kepada penjual melalui peguam yang dilantik

Penjual akan mendapat duit dalam masa 7 hari selepas pihak peguam menerima duit baki dari pihak bank atau pembeli (sekiranya pembelian secara tunai)

Dalam masa 7 hari itu juga, peguam akan memastikan segala tunggakan penjual telah selesai seperti cukai tanah, taksiran, utility dan sebagainya. Baki bersih akan diserahkan kepada penjual.

2. Bilakah Rumah Tersebut Akan
Menjadi Milik Saya?

Part yang paling best semasa beli rumah ialah dapat kunci rumah. Sebenarnya bila akan dapat kunci? Keadaan ini sama dengan situasi di atas. Iaitu apabila peguam mendapat duit baki daripada bank atau pembeli.

3. Bilakah Pembeli Dikenakan
Penalti?

Ini antara perkara yang menjadi mimpi ngeri bagi pembeli. Dah la proses lambat siap, kena bayar ansuran lagi, lagi perit penjual kenakan penalti kepada pembeli disebabkan proses sudah tergendala.

Penalti dikenakan oleh penjual kepada pembeli sebanyak 8% perannum sekiranya proses tukar hakmilik tidak dapat dilakukan dalam tempoh tertentu selepas perjanjian jual beli rumah (SNP) ditandatangani. Tempoh tersebut dinyatakan dalam SPA.

Biasanya peguam akan letak 90 hari atau 3 bulan atau ada sesetengah
peguam letak 90 hari bekerja. Setiap tempoh ini memberi kesan kepada penjual
dan pembeli iaitu bilangan hari yang pembeli terlewat. Bilangan hari yang
terlebih 90 hari akan dikenakan penalty 8% perannum. Sudah tentu banyak

Sekiranya rumah masih sudah issue hak milik individu tetapi pemilik belum membuat pindahmilik, ada 2 keadaan.

Direct transfer atau double transfer. Direct bermaksud pindahmilik berlaku terus kepada pembeli. Double transfer pula dipindahmilik kepada penjual, dan penjual kepada pembeli.

Untuk kes direct transfer tarikh dikira selepas semua dokumen (termasuk
geran asal) diterima dari pihak pemaju. MoT (memorandum of transfer) ditandatangani
oleh pihak pemaju

Untuk double transfer dikiran selepas semua dokumen (termasuk geran
asal) diterima dari pihak pemaju dan MoT ditandatangani oleh pihak penjual dan
pemaju.

Sekiranya melibatkan hartanah yang perlu mendapatkan consent (kebenaran), ia dikira selepas
mendapat consent dari pihak autoriti.

4. Apakah Itu Redemption Statement (Penyata Tebus Hutang atau Penyata Baki Hutang)

Sekiranya rumah masih dalam gadaian bank (masih dalam pinjaman),
penjual perlu mendapatkan redemption statement dari pihak bank dalam masa 14
hari dari tarikh pihak peguam minta.

Sekiranya melebihi 14 hari ia akan memanjangkan tempoh 90 hari seperti
yang dinyatakan pada poin No 3 di atas

4. Vacant Possession / Legal Possession

Dua istilah ini merujuk kepada bagaimana status rumah selepas dipindah milik. Secara kosong tiada penghuni (Vacant Possession: VP) atau ada penghuni (Legal Possession: LP). Legal possession merujuk kepada ada penyewa atau owner lama masih tinggal. So, sewa perlu dibayar kepada owner baru.

Sekiranya VP, kena bagi kunci rumah kepada owner dalam masa 5 hari dari lawyer dapat duit penuh dari bank pembeli.

Kalau LP, rumah perlu diserah berdasarkan perjanjian sebelum ini
(merujuk kepada Perjanjian Sewaan)

5. Bila saya kena start bayar instalment bank?

Iaitu selepas proses 1st disbursement dibuat (bayaran pertama
dari pihak bank pembeli)

6. Bila saya akan dapat kunci rumah?

Iaitu dalam masa 5 hari apabila peguam mendapat duit penuh (2nd
disbursement)

7. Tukar pemilikan (ownership)

Selepas semua urusan pindahmilik selesai, penjual perlu tukar pemilikan
bagi cukai tanah, cukai pintu, TNB, Air, Indah Water dan mana-mana utility yang
berkaitan. Ini bagi mengelak penjual menanggung tunggakan hutang atas nama
penjual walaupun sudah tidak digunakan.

8. Pembeli Ingin Keluarkan Wang EPF

Sekiranya pembeli ingin mengeluarkan wang epf, 21 hari selepas pembeli mendapat semua dokumen yang diperlukan oleh pihak EPF.

9. As is Where is Basis

Ini adalah term yang sangat penting. Apa yang anda nampak dan tahu
semasa view rumah awal dulu, itulah yang anda akan dapat semasa pindahmilik.

Ia melibatkan dua isu. Iaitu; inventori dan kerosakan

Inventori contohnya penjual berjanji (semasa view rumah) penjualan
rumah bersama dengan sebahagian perabot seperti kabinet dapur, tetapi apabila
pembeli dapat kunci. Kabinet dapur pun dirembat

Kerosakan. Proses view sebelum booking rumah sangat penting. Adakala masa lihat semua ok, rupanya ada masalah yang kita tak nampak contohnya rumah ada leaking yang teruk

Sekadar perkongsian ringkas

Rasyadan Hussin : Ejen Hartanah Berdaftar : Irealty Malaysia
Sedia urus jual beli sewa hartanah: 013-3440625



Source link