5 Rahsia Tersembunyi dalam Pengiraan Loan Perumahan yang Bank Tidak Mahu Anda Tahu!

Outline

1. Rahsia 1: Keperluan Kelayakan Kredit
2. Rahsia 2: Pengiraan DSR (Debt Service Ratio)
3. Rahsia 3: Kadar Faedah dan Kadar Sewa
4. Rahsia 4: Kos Tersembunyi dalam Pembiayaan
5. Rahsia 5: Lelongan atau Jualan Terdesak
6. Rahsia 6: Pengaruh Tempoh Pinjaman ke atas Faedah
7. Rahsia 7: Potensi Pembiayaan Semula untuk Pengurangan Bayaran
8. Rahsia 8: Peniaga Hartanah dan Taktik Jualan Mereka

1. Rahsia 1: Keperluan Kelayakan Kredit

Apabila anda bercadang untuk memohon pinjaman perumahan, kelayakan kredit anda adalah salah satu faktor utama yang harus diperhatikan. Kelayakan ini merujuk kepada penilaian yang dilakukan oleh bank bagi menilai sama ada anda mampu membayar balik pinjaman tersebut. Proses ini melibatkan penilaian ke atas laporan kredit anda, yang menunjukkan sejarah pembayaran hutang anda, termasuk kad kredit, pinjaman kenderaan, dan lain-lain.

Keperluan Kelayakan Kredit biasanya termasuk:

• Skor Kredit: Skor di atas 650 dianggap baik, manakala di bawah 600 mungkin menyukarkan permohonan anda.
• Sejarah Pembayaran: Tempoh pembayaran tepat pada masanya akan memberikan impak positif pada kelayakan pinjaman.
• Gaji Bulanan: Pendapatan tetap yang konsisten adalah penting. Sebaiknya, gaji bulanan yang stabil dapat mendorong bank untuk lebih yakin dengan kelayakan anda.
• Profil Pekerjaan: Jenis pekerjaan yang stabil seperti penjawat awam, pegawai bank, atau profesional yang diiktiraf lebih disukai oleh bank.

Cara Mengetahui Skor Kredit Anda

Untuk mengetahui skor kredit anda, anda boleh mendapatkan laporan kredit daripada agensi pemantauan kredit seperti CTOS atau RAM Credit Information. Laporan ini boleh memberikan pandangan yang jelas mengenai status kewangan anda dan aspek mana yang perlu diperbaiki sebelum memohon pinjaman.

Tindakan yang boleh diambil untuk meningkatkan skor kredit:

1. Bayar Hutang Tepat pada Waktu: Ini adalah langkah paling penting untuk memastikan bahawa anda mungkin tidak menerima penalti kerana lewat bayar.
2. Gunakan Kredit Secara Bijak: Jangan gunakan sepenuhnya had kredit anda. Penggunaan sekitar 30% daripada had kredit adalah ideal.
3. Elakkan Permohonan Berlebihan: Terlalu banyak permohonan pinjaman dalam masa singkat boleh menjejaskan skor kredit anda.

Kesimpulan

Oleh itu, kelayakan kredit adalah pintu masuk kepada pinjaman perumahan yang berjaya. Sekiranya skor anda tidak baik, mungkin lebih baik untuk mengambil langkah pemulihan terlebih dahulu sebelum memohon pinjaman.

2. Rahsia 2: Pengiraan DSR (Debt Service Ratio)

Debt Service Ratio (DSR) adalah satu faktor yang digunakan oleh bank untuk menentukan kemampuan anda dalam membayar balik pinjaman. DSR ini diukur berdasarkan peratusan daripada pendapatan bulanan anda yang digunakan untuk membayar hutang. Memahami DSR adalah penting kerana jika DSR anda terlalu tinggi, ia berpotensi untuk menolak permohonan pinjaman anda.

Bank biasanya menganggap bahawa DSR yang ideal adalah di bawah 40%. Pemohon dengan DSR di atas 50% mungkin menghadapi kesulitan dalam mendapatkan pembiayaan. DSR ini termasuk semua bentuk hutang seperti pinjaman perumahan, kereta, dan kad kredit. Dengan begitu, adalah penting untuk mengira DSR anda terlebih dahulu sebelum menghadapi bank.

Kaedah Pengiraan DSR

Untuk mengira DSR, gunakan formula berikut:

[ \text{DSR} = \left( \frac{\text{Jumlah Bayaran Bulanan Hutang}}{\text{Pendapatan Bulanan}} \right) \times 100 ]

Contoh:

• Bayaran Pinjaman Perumahan: RM1,000
• Bayaran Pinjaman Kereta: RM500
• Bayaran Kad Kredit: RM300
• Pendapatan Bulanan: RM5,000

[ \text{Jumlah Bayaran Bulanan Hutang} = RM1,000 + RM500 + RM300 = RM1,800 ]

[ \text{DSR} = \left( \frac{RM1,800}{RM5,000} \right) \times 100 = 36\% ]

Cara Mengurangkan DSR

Jika DSR anda lebih tinggi dari yang dikehendaki, ini mungkin beberapa cara untuk menurunkannya:

1. Tingkatkan Pendapatan: Cari sumber pendapatan tambahan untuk membantu mengurangkan DSR.
2. Hapuskan Hutang Kecil: Bayar hutang yang kecil agar DSR menjadi lebih rendah dan lebih mudah untuk mendapatkan pinjaman lain.
3. Negosiasikan Kadar Faedah: Jika mungkin, rundingkan kadar faedah pinjaman yang lebih rendah.

3. Rahsia 3: Kadar Faedah dan Kadar Sewa

Kadar faedah adalah satu aspek yang sangat penting dalam pengiraan pinjaman perumahan. Kadar faedah yang dikenakan oleh bank akan mempengaruhi jumlah bayaran bulanan yang perlu anda bayar. Di Malaysia, kadar faedah biasanya ditetapkan berdasarkan kadar asas yang ditentukan oleh Bank Negara Malaysia, tetapi ia juga boleh dipengaruhi oleh faktor lain seperti inflasi dan risiko kredit.

Penting untuk membuat perbandingan kadar faedah antara pelbagai bank. Dengan cara ini, anda dapat menyimpan sejumlah wang yang besar sepanjang tempoh pembiayaan. Bank biasanya menawarkan dua jenis kadar:

• Fixed Rate (Kadar Tetap): Kadar faedah tidak berubah sepanjang tempoh pinjaman.
• Floating Rate (Kadar Terapung): Kadar faedah boleh berubah, mengikuti kadar asas bank.

Kadar Sewa vs. Kadar Pinjaman

Dari segi kadar sewa, jika anda mempertimbangkan untuk menyewa berbanding membeli, bandingkan juga kos sewa berbanding dengan bayaran pinjaman. Sebagai contoh, jika kadar sewa bulanan adalah RM1,200 dan bayaran pinjaman anda adalah RM1,000, berapa lama anda mahu tinggal di lokasi tersebut sebelum keputusan dibuat?

Kelebihan dan Kekurangan:

• Membeli Rumah:

  • Kelebihan: Pemilikan, pelaburan jangka panjang.
  • Kekurangan: Bajet di luar daripada kekangan kewangan.
• Menyewa:
  • Kelebihan: Fleksibiliti, tiada tanggungjawab penyelenggaraan.
  • Kekurangan: Tiada pelaburan harta tetap.

Kos yang Perlu Dipertimbangkan

Ketika menilai sama ada untuk membeli atau menyewa, penting untuk mempertimbangkan kos tersembunyi yang mungkin terlibat dengan pembelian. Ini termasuk:

1. Duti setem.
2. Yuran guaman.
3. Kos penyelenggaraan dan pengubahsuaian.
4. Insurans.

Dengan memahami kadar faedah dan kadar sewa, anda akan dapat membuat keputusan yang lebih bijak mengenai sama ada untuk menyewa atau membeli rumah.

4. Rahsia 4: Kos Tersembunyi dalam Pembiayaan

Setiap kali anda memohon pinjaman perumahan, terdapat pelbagai kos tersembunyi yang mungkin tidak disampaikan oleh bank dalam proses pengesahan pinjaman. Kos ini lebih dari sekadar kadar faedah – ia mungkin memperkenalkan beban kewangan yang tidak dijangka semasa anda mengambil pinjaman.

Jenis Kos Tersembunyi

Kira-kira 8 jenis kos tersembunyi yang perlu dipertimbangkan:

1. Duti Setem: Dikenakan ke atas pinjaman dan boleh mencapai sehingga 3% daripada jumlah pinjaman.
2. Yuran Penilaian: Yuran profesional untuk menilai nilai hartanah yang akan dibeli.
3. Yuran Guaman: Pembayaran untuk mendapatkan khidmat guaman bagi proses pindah milik.
4. Insurans Hartanah: Memastikan hartanah anda dilindungi daripada risiko kerugian atau kerosakan.
5. Yuran Pembiayaan Awal: Jika anda membayar pinjaman lebih awal sebelum tempoh yang dihadkan.
6. Kos Penyelenggaraan: Perbelanjaan berkala untuk menjaga kondisi rumah.
7. Yuran Permohonan: Yuran yang dikenakan atas permohonan pinjaman anda.
8. Yuran Servis: Penjagaan dan perkhidmatan bank yang boleh dikenakan.

Memperkirakan Kos Tersembunyi

Sebelum memohon pinjaman, senaraikan semua kos ini untuk memastikan anda membuat keputusan yang tepat. Melalui tabel berikut, anda boleh memperuntukkan anggaran bagi setiap kos untuk meringankan tanggungjawab kewangan:

Kesimpulan

Dengan memahami kos tersembunyi dalam pembiayaan, anda dapat merancang kewangan dengan betul dan mengelakkan tekanan kewangan yang tidak diingini di masa hadapan.

5. Rahsia 5: Lelongan atau Jualan Terdesak

Satu lagi cara untuk mendapatkan rumah dengan harga rendah adalah melalui lelongan atau jualan terdesak. Proses lelongan sering kali membawa kepada penjualan hartanah pada harga yang lebih rendah daripada pasaran. Namun, terdapat beberapa faktor yang perlu diambil kira bagi menjamin pelaburan anda.

Proses Lelongan

Setiap lelongan mempunyai peraturannya tersendiri. Secara amnya, pencalonan lelongan adalah terbuka untuk semua. Namun demikian, anda mesti melakukan penyelidikan yang teliti mengenai hartanah tersebut sebelum memutuskan untuk menyertai lelongan:

• Buat Penilaian: Tentukan tahap kerosakan atau keperluan pembaikan hartanah.
• Semak Syarat: Pastikan anda memahami semua syarat yang dikenakan dalam proses lelongan.
• Sediakan Modal: Anda perlu memberikan deposit untuk menyertai lelongan; sering kali sekitar 10% daripada harga lantikan.

Menguntungkan daripada Penjualan Terdesak

Penjualan terdesak adalah satu lagi kaedah untuk mendapatkan rumah pada harga berpatutan. Pemilik yang terdesak untuk menjual mungkin menawarkan diskaun besar, tetapi anda perlu berhati-hati:

• Ketahui Motif Penjual: Ketahui mengapa penjual mahu menjual hartanah dengan cepat. Adakah terdapat masalah dengan hartanah?
• Dapatkan Nasihat Pakar: Adalah bijak untuk mendapatkan khidmat peguam bagi memastikan semua dokumen dan proses adalah betul.
• Lakukan Penilaian Hartanah: Walau pun penjual menawarkan harga rendah, anda perlu memastikan bahawa harga adalah sesuai dengan nilai pasaran.

Kebolehan Membuat Keuntungan

Berbanding dengan membeli hartanah di pasaran terbuka, lelongan dan penjualan terdesak menawarkan peluang untuk membeli pada harga yang lebih rendah, tetapi anda perlu bersedia untuk bersaing dengan pembeli lain dan melakukan penelitian sebelum komitmen.

6. Rahsia 6: Pengaruh Tempoh Pinjaman ke atas Faedah

Tempoh pinjaman memainkan peranan penting dalam menentukan jumlah faedah yang akan anda bayar sepanjang pinjaman. Kebanyakan bank menetapkan tempoh pinjaman dalam lingkungan 10 hingga 35 tahun. Memilih tempoh yang tepat boleh mempengaruhi bajet bulanan anda serta jumlah keseluruhan yang dibayar.

Kelebihan dan Kekurangan Tempoh Panjang

Pinjaman jangka panjang, contohnya 30 tahun, mungkin menawarkan bayaran bulanan yang lebih rendah, namun ia akan menyebabkan jumlah faedah yang dibayar menjadi lebih tinggi. Di bawah adalah beberapa kelebihan dan kekurangan pinjaman jangka panjang:

• Kelebihan:

  • Bayaran Bulanan Rendah: Menjadikan bajet bulanan lebih mudah diurus.
  • Ketahanan Kewangan: Anda boleh menyimpan lebih banyak tunai untuk kegunaan lain.
• Kekurangan:
  • Jumlah Faedah Lebih Tinggi: Jumlah keseluruhan faedah yang dibayar akan jauh lebih tinggi.
  • Tempoh Hutang Panjang: Anda mungkin mempunyai komitmen kewangan yang lebih berpanjangan.

Kelebihan dan Kekurangan Tempoh Pendek

Sebaliknya, pinjaman jangka pendek, contoh 15 tahun, akan mengurangkan jumlah faedah yang perlu dibayar. Namun, risiko meningkat kerana bayaran bulanan yang lebih tinggi. Perlu diingat bahawa apabila memilih pinjaman lebih pendek:

• Kelebihan:

  • Jumlah Faedah Lebih Rendah: Anda akan menjimatkan banyak wang dari segi jumlah faedah.
  • Hutang Selesai Lebih Awal: Lebih cepat bebas daripada tanggungan.
• Kekurangan:
  • Bayaran Bulanan Tinggi: Ini boleh menyebabkan tekanan kewangan jika tidak dirancang dengan baik.
  • Lebih Berisiko: Anda perlu memastikan bahawa pendapatan anda stabil sepanjang tempoh.

Memilih Tempoh yang Tepat

Memilih tempoh pinjaman yang betul seharusnya berdasarkan keadaan kewangan dan matlamat jangka masa panjang anda. Pastikan anda meninggalkan ruang bagi sebarang kemungkinan dalam kewangan anda, agar tidak terperangkap dengan bayaran yang terlalu tinggi.

7. Rahsia 7: Potensi Pembiayaan Semula untuk Pengurangan Bayaran

Sebaik sahaja anda mendapatkan pinjaman, anda mungkin tidak tahu bahawa terdapat peluang untuk memahami pembiayaan semula. Pembiayaan semula membolehkan anda untuk mengubah syarat pinjaman anda dengan memasuki perjanjian baru, dengan potensi mengurangkan bayaran bulanan atau kadar faedah.

Sebab untuk Pembiayaan Semula

Terdapat beberapa sebab untuk mempertimbangkan pembiayaan semula, termasuk:

1. Kadar Faedah Menurun: Jika kadar faedah pasaran menurun, anda mungkin boleh menjimatkan banyak wang dengan memindahkan pinjaman kepada kadar yang lebih rendah.
2. Kenaikan Pendapatan: Sekiranya pendapatan anda meningkat dan anda mampu membayar pinjaman dengan lebih cepat, anda boleh mempertimbangkan untuk mempercepatkan pengurangan hutang tersebut.
3. Pengubahan Terma Pinjaman: Anda mungkin mahu mengubah terma pinjaman sama ada untuk mendapatkan bayaran bulanan yang lebih rendah ataupun menambah tempoh.

Proses Pembiayaan Semula

Apabila anda mempertimbangkan pembiayaan semula, berikut adalah langkah-langkah yang boleh diambil:

1. Semak Kelayakan Anda: Pastikan bahawa anda layak untuk pembiayaan semula berdasarkan sejarah kredit dan DSR.
2. Bandingkan Tawaran: Lakukan penyelidikan untuk membandingkan penawaran daripada bank yang berbeza.
3. Kira Kos Tersembunyi: Sertakan semua kos pembiayaan semula seperti yuran guaman, duti setem, dan lain-lain.

Kelebihan dan Risiko Pembiayaan Semula

Meskipun pembiayaan semula menawarkan pelbagai kelebihan, seperti kos yang lebih rendah:

• Kelebihan:

  • Pengurangan Bayaran Bulanan: Ini boleh memberi lebih banyak kelonggaran kepada kewangan anda.
  • Simpanan Dengan Kadar Faedah Lebih Rendah: Peluang untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih baik.
• Risiko:
  • Kos Tersembunyi: Ada kemungkinan kos pembiayaan semula akan lebih tinggi daripada apa yang dijangkakan.
  • Komitmen Tambahan: Anda mungkin terikat dengan komitmen baru jika tidak berhati-hati.

Dengan memahami potensi pembiayaan semula, anda dapat merancang dan mengurus kewangan dengan lebih efektif.

8. Rahsia 8: Peniaga Hartanah dan Taktik Jualan Mereka

Peniaga hartanah sering kali mempunyai taktik tersendiri dalam menjual hartanah mereka. Memahami teknik ini dapat membantu anda dalam membuat keputusan yang lebih baik semasa membeli rumah. Taktik yang digunakan peniaga hartanah biasanya bertujuan untuk menarik pemilik baru dan menjual harta pada harga yang lebih tinggi.

Taktik Pemasaran Peniaga

1. Pengiklanan Berlebihan: Peniaga biasanya menggunakan pengiklanan yang berlebihan dan menjanjikan banyak manfaat untuk menarik perhatian pembeli.
2. Membuat Persaingan: Mereka mungkin menciptakan suasana persaingan melalui tawaran eksklusif bagi menarik lebih banyak pembeli.
3. Bergantung kepada Tidakan Emosional: Peniaga cenderung menggunakan taktik emosional seperti menceritakan kisah bahawa rumah itu adalah ‘impian’ untuk menyentuh perasaan pembeli.
4. Mencipta Kesegeraan: Membuat pernyataan bahawa ‘Hanya ada beberapa pembeli yang layak atau tawaran hanya sah untuk tempoh tertentu’ adalah cara menggesa pembeli untuk bertindak cepat.

Memahami Pasaran

Sebagai seorang pemohon pinjaman perumahan, adalah penting untuk:

• Melakukan Penyelidikan Pasar: Ketahui prospek kawasan di mana hartanah dijual dan harga pasaran semasa.
• Pertimbangkan Faktor Penilaian: Ketahui dan nilai kesesuaian lokasi, jenis rumahtangga, dan faktor lain yang ada.

Negosiasi yang Berkesan

Menyedari teknik peniaga membolehkan anda:

1. Berani Bernegosiasi: P umpan peniaga dari pelbagai sudut dan tawaran harga menyesuaikan diri.
2. Mendapatkan Harga Terbaik: Pikir dengan teliti sebelum menerima tawaran yang diberikan oleh peniaga kini, jika tidak berisiko daripada tetapi dalam tempoh lambat.
3. Mendapatkan Nasihat daripada Pakar: Sentiasa berasa selamat dengan mendapatkan nasihat dari ejen hartanah berpengalaman.

Peniaga hartanah boleh menawarkan peluang tetapi juga harus diingat bahawa ada taktik pasaran yang wajar untuk dikenali.

Soalan Lazim (FAQ)

1. Apakah kelayakan untuk memohon pinjaman perumahan di Malaysia?
Kelayakan utama adalah skor kredit yang baik, DSR yang rendah, dan pendapatan tetap yang mencukupi.

2. Apakah itu DSR dan bagaimana ia dikira?
DSR adalah peratusan pendapatan bulanan anda yang digunakan untuk membayar hutang. Ia dikira dengan membahagikan jumlah bayaran hutang dengan pendapatan bulanan anda.

3. Kenapa kadar faedah penting untuk pinjaman perumahan?
Kadar faedah menentukan berapa banyak faedah yang anda bayar. Kadar yang lebih rendah bermakna bayaran pinjaman yang lebih sedikit.

4. Apakah kos tersembunyi yang perlu saya ketahui?
Duti setem, yuran guaman, yuran penilaian dan kos penyelenggaraan adalah beberapa kos tersembunyi yang perlu apabila membeli rumah.

5. Adakah pembiayaan semula pinjaman berbaloi?
Ya, jika anda boleh mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah atau jika anda ingin mengubah terma pinjaman anda untuk bayaran yang lebih rendah.

Kesimpulan

Memahami rahsia tersembunyi dalam pengiraan pinjaman perumahan adalah langkah penting untuk membuat keputusan yang lebih bijak. Dengan pengetahuan mengenai kelayakan kredit, DSR, kadar faedah, kos tersembunyi, pembiayaan semula, dan taktik peniaga hartanah, anda menjadi lebih berdaya saing dalam pasaran perumahan Malaysia. Pengambilan keputusan yang bijak dapat membantu anda membeli hartanah impian tanpa terjebak dalam masalah kewangan.