Artikel Terkini

Apakah Yang Dimaksudkan Dengan Untung Terakru, Kadar Rata (Fixed Rate), Baki Berkurangan (Reducing Balance)?


Pada 24 Mac 2020, Bank Negara Malaysia (BNM) telah membuat pengumuman bahawa semua bank yang dikawalselia oleh BNM akan memberikan moratorium (penangguhan) selama 6 bulan kepada pelanggan masing-masing berkuatkuasa April hingga September.

Moratorium ini diberikan adalah disebabkan wabak Covid-19 yang melumpuhkan hampir kesemua sektor ekonomi di mana pintu sempadan ditutup dan rakyat Malaysia pula dikenakan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP).

Kelonggaran yang diberikan ini dapat membantu rakyat Malaysia yang terjejas dan membantu menambah pendapatan boleh guna. Bagi yang tidak terjejas, ini peluang mereka untuk membuat simpanan atau menggunakannya untuk tujuan yang berfaedah.

Namun begitu, ramai pula yang tertanya-tanya adakah patut mereka mengambil moratorium ini atau membuat bayaran seperti biasa sahaja.

Untuk makluman, kaedah pembiayaan menggunakan dua formula iaitu kadar rata dan baki berkurangan.

1. Kadar Rata

Kebiasaanya formula ini digunakan bagi pembiayaan sewa beli kereta. Formula ini adalah tetap di mana untung bank akan kekal nilainya ke atas jumlah pokok sepanjang tempoh pembiayaan.

Formula Kadar Rata adalah seperti berikut:

(Jumlah Pembiayaan Asal x Bilangan Tahun Pembiayaan x Kadar Untung Setahun) = Jumlah Keuntungan Bank

Sebagai Contoh:
Pembiayaan = RM 49,000
Kadar Keuntungan Bank = 3.24 %
Tempoh Pembiayaan = 9 Tahun atau 108 Bulan
(RM 49,000 x 9 Tahun x 3.24%) = RM14,288.40

Bagi contoh di atas, kadar keuntungan bank adalah sebanyak RM14,288,40. Jumlah keseluruhan yang perlu dijelaskan:

Pokok + Kadar Keuntungan (RM 49,000 + RM 14,288.40 = RM 63,288.40)

Untuk mendapatkan ansuran bulanan pula, bahagikan dengan tempoh pembiayaan (bulan):

RM63,288.40 / 108 Bulan = RM586

Bagi contoh di atas, ansuran yang perlu dijelaskan setiap bulan selama 9 tahun adalah RM586.

2. Baki Berkurangan

Formula ini pula digunakan bagi pembiayaan perumahan. Cara pengiraan ini adalah berdasarkan kepada baki semasa pembiayaan dan kadar keuntungan bank pula adalah berubah mengikut Kadar Asas setiap bank.

Formula Baki Berkurangan ini pula adalah agak rumit namun secara asasnya adalah seperti berikut:

Kadar Peratusan Keuntungan Bank x Baki Pembiayaan = Jumlah Keuntungan Bank

Sebagai Contoh:
Jumlah Pembiayaan = RM100,000
Tempoh Pembiayaan = 10 Tahun atau 120 Bulan
Kadar Keuntungan Bank = 4.5%

https://www.calculator.com.my/home-loan-calculator

Berdasarkan jadual di atas, bayaran bulanan adalah RM1,036 tetapi perlu diingat jumlah ansuran adalah tidak tetap kerana ia berdasarkan baki semasa. Dalam bayaran bulanan pula, ada pecahan iaitu untung bank dan pokok.

Sumber gambar : Malaysia Financial Advisory Group

Berbalik semula pada perbincangan berkenaan moratorium, bagi pembiayaan sewa beli kereta, ianya ‘straight forward’. Tiada apa-apa bayaran tambahan yang dikenakan oleh pihak bank. Pelanggan diberikan ‘payment holiday’ selama 6 bulan. Implikasinya adalah pembiayaan akan dipanjangkan jika sebelum itu 108 bulan, akan menjadi 114 bulan. So untung ke tak?

Bagi pembiayaan perumahan, ramai yang agak keliru terutamanya berkenaan untung terakru 6 bulan. Untung terakru bermaksud keuntungan yang pihak bank tidak dapat sepanjang 6 bulan tersebut iaitu April hingga September. Jika untung bank adalah RM1,000, untung terakru secara kasar adalah RM6,000.

Berdasarkan pemerhatian pula, kaedah penyelesaian untung terakru adalah berbeza-beza mengikut bank:

  • Ada yang memanjangkan tempoh 6 bulan iaitu dari 35 tahun ke 35 tahun 6 bulan tetapi tiada ansuran bulanan tidak bertambah.
  • Ada yang tidak memanjangkan tempoh tetapi ansuran bulanan akan bertambah sedikit.

Walaubagaimanapun, kadar peningkatan mungkin tidak signifikan sangat kerana pembiayaan perumahan kebiasaannya dalam tempoh yang panjang (20 – 30 tahun).

Bagi faedah terkompaun / ‘compounded interest’ pula adalah faedah atas faedah yang kebiasaannya digunakan oleh bank konvensional.

Walaubagaimanapun, berita baiknya kebanyakan bank telah bersetuju untuk tidak mengenakan faedah terkompaun / ‘compounded interest’ ke atas untung terakru tersebut. Faedah masih dikenakan tapi mengikut tiada faedah atas faedah akan diambil kira.

Antara bank tersebut adalah RHB Banking, Public Bank, Maybank, CIMB Bank, OCBC Bank, HSBC Malaysia, AmBank Group, Affin Bank dan United Overseas Bank (UOB).

Rujuk Banks offer non-compounding interest on loans during moratorium

Diharap dengan penjelasan di atas, dapat memberi pencerahan berkenaan cara pengiraan pembiayaan iaitu kadar rata dan baki berkurangan. Di samping itu, dapat memberi idea berkenaan moratorium yang diberikan selama 6 bulan kepada rakyat Malaysia.

Sebarang kemusykilan, boleh rujuk ke laman web bank yang berkenaan. Buatlah pilihan yang bijak.

Wallahu’alam bisshawab.

Ditulis oleh Azharul Adha Bin Dzulkarnain
Boleh dihubungi melalui emel [email protected]



Source link