Rahsia Beli Rumah Impian Walaupun Gaji Tak Tetap – 8 Strategi Terbukti Yang Bank Tak Beritahu Anda! | RumahHQ

Memiliki rumah impian bukan lagi sekadar hak istimewa golongan berpendapatan tetap. Dalam era ekonomi gig dan freelancing yang berkembang pesat pada tahun 2026, ramai rakyat Malaysia berjaya memiliki hartanah walaupun pendapatan mereka tidak stabil—rider e-hailing, dropshipper, freelance designer, tutor persendirian, dan pelbagai profesional lain yang tidak mempunyai slip gaji konvensional. Namun, kebanyakan mereka menghadapi cabaran besar: bank memerlukan dokumen yang mereka tidak ada, DSR yang tinggi menghalang kelulusan pinjaman, dan deposit yang mustahil dikumpulkan dengan pendapatan yang berubah-ubah setiap bulan.

Artikel ini akan mendedahkan 8 strategi praktikal dan terbukti yang membolehkan anda memiliki rumah walaupun pendapatan masih belum stabil. Anda akan belajar teknik-teknik yang digunakan oleh pembeli rumah berjaya, skim-skim kerajaan yang direka khas untuk situasi anda, dan cara mengurus kewangan supaya bank meluluskan pinjaman anda. Lebih penting lagi, anda akan faham perkara yang kebanyakan orang terlepas pandang—bahawa sistem kewangan Malaysia sebenarnya sudah menyediakan penyelesaian untuk golongan seperti anda.

Kandungan Artikel

1. Fahami Sistem Pembiayaan Fleksibel i-Biaya dan SJKP Untuk Pekerja Gig
2. Strategi Dokumentasi Pendapatan Tanpa Slip Gaji Yang Diterima Bank
3. Kira DSR Dengan Betul Untuk Pendapatan Tidak Tetap
4. Manfaatkan Skim Kerajaan Untuk Pembeli Rumah Kali Pertama
5. Teknik Simpan Deposit 15-20% Dengan Pendapatan Berubah-Ubah
6. Daftar Perniagaan SSM Dan Bina Portfolio Kewangan Yang Kukuh
7. Strategi Tingkatkan Kelayakan Pinjaman Dengan Joint Application
8. Pilih Rumah Yang Sesuai Dengan Kapasiti Kewangan Sebenar Anda

1. Fahami Sistem Pembiayaan Fleksibel i-Biaya dan SJKP Untuk Pekerja Gig

Inisiatif Pembiayaan Perumahan Malaysia (i-Biaya) di bawah Program Pemilikan Kediaman (HOPE) telah membuka laluan baru untuk pekerja ekonomi gig dan mereka yang berpendapatan tidak tetap untuk memiliki rumah. Program ini dilancarkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dengan kerjasama Cagamas Berhad dan Syarikat Jaminan Kredit Perumahan (SJKP), menawarkan pembiayaan yang bersifat fleksibel tanpa perlu mengemukakan penyata gaji yang kebiasaannya menjadi syarat utama dalam proses pemilikan kediaman.

Apa yang menjadikan i-Biaya dan SJKP istimewa adalah pendekatan penilaian kelayakan yang revolusioner. Jika anda tidak mempunyai penyata gaji bulanan seperti pekerja sektor awam atau swasta, bank akan mempertimbangkan komitmen bulanan anda seperti bil elektrik, bil telefon, atau pembelian secara dalam talian. Selagi rekod pembayaran anda bagus dan konsisten, ini boleh diambil kira sebagai bukti sokongan bahawa anda mampu membayar ansuran rumah. Pendekatan ini mengiktiraf realiti bahawa ramai belia Malaysia kini terlibat dalam ekonomi gig atau bekerja sendiri dengan pendapatan yang tidak tetap tetapi mampu mengurus kewangan dengan baik.

Pembiayaan yang ditawarkan di bawah skim ini adalah sehingga 110% meliputi pembiayaan bagi membayar deposit rumah. Ini bermakna jika anda ingin membeli rumah berharga RM250,000, deposit dan bayaran peguam yang biasanya berjumlah kira-kira RM25,000 boleh dimasukkan dalam pembiayaan perumahan anda. Kelebihan ini sangat penting untuk golongan muda yang mungkin tidak mempunyai simpanan besar tetapi mempunyai kemampuan membayar ansuran bulanan yang konsisten.

SJKP pula merupakan skim jaminan kredit yang dimiliki sepenuhnya oleh Minister of Finance Incorporated, bertujuan khusus untuk membantu golongan yang menghadapi kesukaran mendapat pembiayaan melalui saluran konvensional. Dengan jaminan kerajaan, bank-bank lebih bersedia untuk meluluskan pinjaman kepada peminjam yang tidak mempunyai slip gaji tetapi mempunyai rekod kewangan yang baik dan konsisten. SJKP telah menerima peruntukan berbilion ringgit dalam belanjawan kerajaan untuk memastikan lebih ramai rakyat Malaysia dapat memiliki rumah tanpa mengira status pekerjaan mereka.

Untuk memanfaatkan skim ini, anda perlu berhubung dengan 17 bank yang mengambil bahagian dalam program SJKP. Setiap bank mungkin mempunyai syarat kelayakan yang sedikit berbeza, tetapi prinsip asasnya sama—mereka akan menilai kemampuan anda berdasarkan rekod transaksi kewangan, sejarah pembayaran bil, dan penyata bank selama 6 hingga 12 bulan. Bank yang mengambil bahagian termasuk bank-bank utama di Malaysia, jadi anda mempunyai pelbagai pilihan untuk membandingkan terma dan syarat yang paling sesuai dengan situasi kewangan anda.

Ramai pekerja gig tidak menyedari bahawa mereka sebenarnya layak untuk pembiayaan ini kerana kurang maklumat atau disalah fahami bahawa bank hanya melayan pemohon yang mempunyai slip gaji. Hakikatnya, sistem kewangan Malaysia telah berevolusi untuk menampung realiti ekonomi baharu di mana semakin ramai rakyat memilih untuk bekerja secara freelance, menjalankan perniagaan kecil dalam talian, atau terlibat dalam pelbagai sumber pendapatan. Dengan i-Biaya dan SJKP, halangan tradisional untuk pemilikan rumah telah dikurangkan dengan ketara, membuka peluang yang lebih luas untuk memiliki hartanah pertama anda.

Yang paling penting, jangan takut untuk bertanya dan mendapatkan nasihat daripada pegawai bank mengenai skim-skim ini. Bawa bersama dokumen-dokumen seperti penyata bank 6-12 bulan, bukti pembayaran bil yang konsisten, dan apa-apa dokumen lain yang menunjukkan aliran pendapatan anda. Walaupun pendapatan anda berubah-ubah setiap bulan, selagi anda boleh membuktikan kemampuan dan konsistensi dalam membayar komitmen kewangan, anda mempunyai peluang yang baik untuk mendapat kelulusan pinjaman rumah.

2. Strategi Dokumentasi Pendapatan Tanpa Slip Gaji Yang Diterima Bank

Salah satu cabaran terbesar yang dihadapi oleh freelancer, solopreneur, dan pekerja gig adalah ketiadaan slip gaji rasmi yang biasanya diminta oleh bank. Namun, ini bukan bermakna anda tidak boleh mendapatkan pinjaman rumah. Kunci kejayaan terletak pada dokumentasi yang betul dan sistematik untuk membuktikan kepada bank bahawa anda mempunyai aliran pendapatan yang stabil dan boleh dipercayai, walaupun ia tidak datang dalam bentuk slip gaji bulanan konvensional.

Dokumen pertama dan paling penting adalah penyata bank syarikat (akaun semasa dan akaun simpanan) selama 6 hingga 12 bulan. Bank mahukan bukti aliran wang masuk yang konsisten ke dalam akaun anda. Untuk menjadikan penyata bank anda lebih meyakinkan, pastikan semua transaksi perniagaan anda masuk ke dalam akaun yang sama dan elakkan mencampurkan wang peribadi dengan wang perniagaan. Penyata bank yang menunjukkan aliran tunai positif setiap bulan, walaupun jumlahnya berbeza-beza, memberikan keyakinan kepada bank bahawa anda mampu membayar ansuran rumah.

Borang cukai pendapatan (Borang E atau BE) dan dokumen syarikat daripada SSM adalah dokumentasi kritikal yang sering diabaikan. Ramai freelancer cuba mengelak daripada membayar cukai kepada LHDN kerana tidak mahu “hilang” sebahagian daripada pendapatan mereka, tetapi ini adalah kesilapan besar jika anda serius mahu membeli rumah. Bank memerlukan bukti bahawa anda menjalankan perniagaan secara sah dan melaporkan pendapatan anda secara telus kepada pihak berkuasa. Mengisytiharkan cukai dengan betul menunjukkan kredibiliti dan integriti kewangan anda, yang merupakan faktor penting dalam penilaian kelayakan pinjaman.

Menurut pengalaman pengamal perbankan, fail cukai selama 2 tahun dan penyata bank selama 6 bulan adalah standard minimum yang bank akan pertimbangkan untuk pemohon freelance atau self-employed. Jika dokumentasi anda “cantik” dan menunjukkan konsistensi, bank akan lebih bersedia untuk meluluskan pinjaman anda. “Cantik” di sini bermaksud penyata bank menunjukkan aliran tunai yang sihat, tiada transaksi yang mencurigakan atau tidak konsisten, dan fail cukai yang lengkap serta dikemas kini. Ini memerlukan perancangan sekurang-kurangnya 2-3 tahun sebelum anda serius memohon pinjaman rumah.

Dokumen sokongan tambahan yang boleh memperkukuhkan permohonan anda termasuk E Billing dari LHDN, laporan rekod CCRIS dan CTOS, serta simpanan di Tabung Haji atau ASB. CCRIS (Central Credit Reference Information System) dan CTOS adalah sistem semakan kredit yang digunakan oleh bank untuk menilai sejarah pinjaman dan pembayaran anda. Jika anda mempunyai rekod pembayaran yang baik tanpa sejarah mungkir, ini akan meningkatkan lagi peluang kelulusan anda. Simpanan di institusi seperti Tabung Haji atau ASB menunjukkan bahawa anda mempunyai disiplin kewangan dan kemampuan untuk menyimpan wang dalam jangka masa panjang.

Untuk freelancer yang masih baru dan belum mempunyai fail cukai 2-3 tahun, terdapat alternatif lain iaitu mendapatkan tuition center atau syarikat yang anda bekerjasama untuk mengambil anda sebagai pekerja rasmi dengan caruman EPF dan SOCSO. Dengan cara ini, anda boleh memohon pinjaman sebagai pekerja dengan slip gaji, dan peluang kelulusan anda akan lebih tinggi dalam masa 3-6 bulan selepas mula bekerja secara rasmi. Walau bagaimanapun, ini mungkin tidak sesuai untuk semua orang, terutamanya mereka yang mahukan fleksibiliti kerja freelance atau solopreneur.

Satu strategi lain yang sering diabaikan adalah menyimpan semua resit, invois, dan kontrak kerja sebagai dokumen sokongan tambahan. Walaupun bank mungkin tidak meminta semua dokumen ini, ia boleh membantu jika bank memerlukan bukti tambahan mengenai sumber pendapatan anda. Invois yang dikeluarkan kepada klien, kontrak projek jangka panjang, atau surat sokongan daripada klien utama boleh menjadi bukti kukuh bahawa anda mempunyai aliran kerja yang konsisten. Dokumentasi yang lengkap dan teratur menunjukkan profesionalisme dan keseriusan anda dalam mengurus perniagaan, yang secara tidak langsung meningkatkan kepercayaan bank terhadap kemampuan anda membayar pinjaman rumah.

3. Kira DSR Dengan Betul Untuk Pendapatan Tidak Tetap

Debt Service Ratio (DSR) atau Nisbah Khidmat Hutang adalah salah satu faktor paling kritikal yang menentukan sama ada pinjaman rumah anda akan diluluskan atau ditolak oleh bank. DSR mengukur peratusan pendapatan bulanan anda yang digunakan untuk membayar semua komitmen hutang termasuk ansuran rumah yang anda mohon, pinjaman kereta, pinjaman peribadi, dan baki kad kredit. Bagi pemohon dengan pendapatan tidak tetap, mengira DSR dengan betul adalah lebih mencabar tetapi bukan mustahil jika anda faham formula dan strategi yang tepat.

Formula asas DSR adalah mudah: DSR = (Jumlah Komitmen Bulanan ÷ Pendapatan Bulanan) × 100. Secara umumnya, bank di Malaysia mengesyorkan agar DSR anda tidak melebihi 60% untuk memastikan kesihatan kewangan yang baik, tetapi sesetengah bank menetapkan had yang lebih ketat pada 50% atau bahkan 40-45% untuk pinjaman rumah. Makin rendah DSR anda, makin positif kemampuan anda untuk membayar hutang di masa hadapan, dan makin tinggi peluang kelulusan pinjaman anda. Jika DSR anda melebihi 60%, anda berada dalam kategori “tinggi” dan berisiko, dan bank mungkin akan menolak permohonan anda atau menawarkan jumlah pinjaman yang lebih rendah.

Untuk mereka yang berpendapatan tidak tetap, cabaran utama adalah menentukan “pendapatan bulanan” yang akan digunakan dalam pengiraan DSR. Bank biasanya akan mengambil pendapatan purata selama 6 hingga 12 bulan berdasarkan penyata bank atau fail cukai anda. Contohnya, jika pendapatan anda berubah-ubah antara RM3,000 hingga RM6,000 sebulan, bank akan mengira purata—katakan RM4,500 sebulan—sebagai pendapatan bulanan anda untuk tujuan pengiraan DSR. Oleh itu, sangat penting untuk menunjukkan rekod pendapatan yang konsisten dan stabil dalam penyata bank anda selama tempoh tersebut.

Pendapatan bersih yang digunakan untuk pengiraan DSR adalah jumlah selepas ditolak cukai, KWSP, PERKESO, dan potongan wajib lain. Bagi freelancer dan self-employed, “potongan” ini mungkin tidak jelas kerana anda tidak mempunyai slip gaji dengan potongan automatik. Dalam kes ini, bank biasanya akan menolak anggaran kira-kira 10-15% dari pendapatan kasar anda untuk cukai dan kos operasi perniagaan. Mari kita lihat contoh pengiraan untuk seseorang dengan pendapatan tidak tetap:

Dalam contoh di atas, DSR sebanyak 62.7% adalah sedikit tinggi dan mungkin ditolak oleh sesetengah bank. Untuk meningkatkan peluang kelulusan, anda boleh mengambil beberapa strategi: kurangkan komitmen hutang sedia ada dengan menjelaskan kad kredit atau pinjaman peribadi, atau tingkatkan pendapatan purata dengan menunjukkan rekod pendapatan yang lebih tinggi dalam bulan-bulan akan datang sebelum memohon pinjaman.

Satu perkara penting yang ramai orang tidak tahu adalah bahawa pendapatan tidak tetap seperti bonus, kerja lebih masa, atau komisen biasanya tidak diambil kira kecuali dibuktikan secara konsisten dalam tempoh 6 hingga 12 bulan. Ini bermakna jika anda sesekali mendapat “windfall” atau projek besar yang meningkatkan pendapatan anda dalam satu-dua bulan, bank mungkin tidak akan mengambil kira jumlah tersebut melainkan anda boleh membuktikan ia berulang dengan konsisten. Oleh itu, untuk freelancer dan gig workers, adalah lebih baik untuk menunjukkan aliran pendapatan yang stabil dan konsisten walaupun jumlahnya tidak terlalu tinggi, berbanding pendapatan yang naik turun secara drastik setiap bulan.

Jika anda memohon pinjaman secara bersama (joint application) dengan pasangan, kedua-dua pendapatan akan dikira bersama, begitu juga dengan komitmen hutang kedua-dua pihak. Ini boleh membantu menurunkan DSR jika pasangan anda mempunyai pendapatan yang stabil dan komitmen hutang yang rendah. Contohnya, jika pendapatan suami RM4,000 dan isteri RM4,000, dengan jumlah komitmen bersama RM3,600, DSR adalah hanya 45%—jauh lebih baik berbanding jika memohon secara individu. Strategi joint application ini akan dibincangkan dengan lebih lanjut dalam bahagian 7 artikel ini.

4. Manfaatkan Skim Kerajaan Untuk Pembeli Rumah Kali Pertama

Kerajaan Malaysia telah menyediakan pelbagai skim perumahan mampu milik yang direka khusus untuk membantu pembeli rumah kali pertama, terutamanya mereka yang berpendapatan rendah hingga sederhana atau B40/M40. Skim-skim ini menawarkan pelbagai kelebihan seperti harga rumah di bawah pasaran, pembiayaan sehingga 100%, dan syarat kelayakan yang lebih fleksibel berbanding pinjaman perumahan konvensional. Memanfaatkan skim-skim ini dengan betul boleh menjimatkan puluhan ribu ringgit dan memudahkan proses pemilikan rumah pertama anda, walaupun pendapatan anda tidak stabil.

Skim Rumah Pertamaku (My First Home Scheme) adalah salah satu skim paling popular untuk pembeli rumah pertama. Skim ini membenarkan pembiayaan 100% daripada harga rumah, bermakna anda tidak perlu membayar deposit 10% yang biasanya diperlukan. Ini adalah kelebihan besar terutamanya untuk mereka yang belum mempunyai simpanan yang mencukupi. Syarat kelayakan termasuk pembeli mesti berusia antara 21 hingga 40 tahun, dan gaji bulanan kasar tidak melebihi RM5,000 untuk pembelian rumah sehingga RM500,000. Walaupun anda berpendapatan tidak tetap, jika purata pendapatan bulanan anda berada dalam had ini, anda masih layak memohon.

Skim PR1MA (Perumahan Rakyat 1Malaysia) menawarkan rumah mampu milik kepada golongan pertengahan dengan pendapatan isi rumah antara RM2,500 hingga RM15,000 sebulan. PR1MA menawarkan harga rumah yang lebih rendah daripada harga pasaran, memberikan rebat, dan menyediakan pilihan pembiayaan fleksibel seperti Skim Pembiayaan Fleksibel PR1MA (SPEF) dan bahkan skim sewa untuk beli (Rent to Own). Skim Rent to Own sangat sesuai untuk mereka yang mahukan pendapatan lebih stabil terlebih dahulu sebelum komited kepada pinjaman penuh—anda boleh menyewa rumah selama beberapa tahun dengan pilihan untuk membelinya kemudian, dan sebahagian daripada bayaran sewa akan dikira sebagai deposit rumah.

Residensi Wilayah (RUMAWIP) dikhaskan untuk pembeli kali pertama yang berpendapatan rendah hingga sederhana di Wilayah-Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan. Syarat kelayakan termasuk warganegara Malaysia berumur 21 tahun ke atas, telah tinggal di Wilayah Persekutuan selama tiga tahun, dan gaji bulanan tidak melebihi RM10,000 (atau pendapatan isi rumah tidak melebihi RM15,000 untuk pasangan berkahwin). Lokasi yang ditawarkan sangat menarik dengan pelbagai projek di kawasan strategik pada harga yang jauh lebih rendah daripada harga pasaran, menjadikan RUMAWIP pilihan popular untuk pembeli rumah pertama di bandar-bandar utama.

Untuk negeri-negeri tertentu, terdapat skim negeri seperti Rumah Selangorku yang menyediakan rumah pada harga mampu milik bermula dari RM42,000 hingga RM250,000. Syarat kelayakan termasuk warganegara Malaysia berumur 18 tahun ke atas, dan mesti menetap atau bekerja di Selangor. Harga rumah yang lebih murah ini sangat membantu mereka yang berpendapatan rendah atau tidak tetap untuk memasuki pasaran hartanah dengan lebih mudah. Setiap negeri di Malaysia mempunyai skim perumahan mampu milik sendiri dengan syarat dan harga yang berbeza, jadi adalah penting untuk menyemak dengan kerajaan negeri masing-masing mengenai skim yang tersedia.

BSN MYHOME (Program Perumahan Rakyat) adalah satu lagi pilihan pembiayaan yang menawarkan margin sehingga 100% termasuk MRTA/MRTT, yuran guaman, dan duti setem. Skim ini dikhususkan untuk hartanah kos rendah atau sederhana dengan jumlah pembiayaan dari RM25,000 sehingga RM300,000. Pinjaman/pembiayaan dijamin oleh Cagamas SRP Berhad, yang memudahkan kelulusan terutamanya untuk pembeli rumah pertama daripada kumpulan M40 dan B40. Kelebihan besar skim ini adalah ia merangkumi hampir semua kos berkaitan pembelian rumah, mengurangkan beban kewangan awal yang perlu anda tanggung.

Penting untuk diingat bahawa kebanyakan skim kerajaan ini memerlukan anda belum memiliki sebarang rumah dan ini adalah pembelian rumah pertama anda. Sesetengah skim juga mempunyai syarat tempoh tinggal minimum di negeri atau wilayah tertentu, jadi pastikan anda membaca syarat kelayakan dengan teliti sebelum memohon. Satu strategi bijak adalah memohon untuk beberapa skim sekaligus kerana proses kelulusan boleh mengambil masa dan tidak semua permohonan akan berjaya—dengan memohon beberapa skim, anda meningkatkan peluang untuk mendapat sekurang-kurangnya satu kelulusan. Walau bagaimanapun, pastikan anda hanya menerima satu tawaran apabila diluluskan, kerana mengambil lebih daripada satu unit rumah mampu milik adalah melanggar syarat dan boleh dikenakan tindakan undang-undang.

5. Teknik Simpan Deposit 15-20% Dengan Pendapatan Berubah-Ubah

Walaupun terdapat skim yang menawarkan pembiayaan 100%, dalam kebanyakan kes anda masih perlu menyediakan deposit rumah sekurang-kurangnya 15-20% daripada harga rumah. Ini kerana selain bayaran deposit rumah 10%, anda akan memerlukan wang tambahan untuk menampung kos-kos lain seperti yuran guaman, duti setem, bayaran bank, dan kos-kos sampingan yang sering terlepas pandang. Bagi mereka yang berpendapatan tidak tetap, menyimpan jumlah yang besar ini adalah mencabar tetapi bukan mustahil dengan strategi yang betul dan disiplin kewangan yang konsisten.

Langkah pertama adalah menentukan sasaran simpanan yang spesifik dan realistik. Gunakan formula mudah: jika anda menyasarkan rumah berharga RM250,000, anda perlu menyediakan 15-20% iaitu antara RM37,500 hingga RM50,000. Angka ini mungkin kelihatan besar, tetapi jika anda pecahkan kepada sasaran bulanan selama 3-5 tahun, ia menjadi lebih mudah dicapai. Contohnya, jika anda mahukan RM40,000 dalam masa 4 tahun (48 bulan), anda perlu menyimpan kira-kira RM833 sebulan. Dengan pendapatan yang berubah-ubah, adalah bijak untuk menyimpan peratusan tetap dari setiap pendapatan (contohnya 20-30%) berbanding jumlah tetap, supaya simpanan anda berkembang mengikut pendapatan anda.

Kaedah “bayar diri sendiri dahulu” (pay yourself first) adalah teknik yang paling berkesan untuk menyimpan wang dengan konsisten. Sebaik sahaja anda menerima bayaran daripada klien atau projek, segera pindahkan peratusan yang telah ditetapkan (contohnya 25%) ke dalam akaun simpanan khas yang berasingan daripada akaun operasi perniagaan atau akaun peribadi anda. Jangan tunggu sehingga akhir bulan untuk menyimpan “baki” wang kerana biasanya tidak akan ada baki. Dengan mengutamakan simpanan sebelum perbelanjaan lain, anda memastikan bahawa matlamat pemilikan rumah anda sentiasa diberi keutamaan tanpa mengira berapa banyak atau sedikit pendapatan anda bulan tersebut.

Mewujudkan sumber pendapatan sampingan (side income) adalah strategi powerful untuk mempercepatkan proses simpanan deposit rumah. Dalam era digital, terdapat pelbagai peluang side income yang boleh dilakukan tanpa modal besar dan boleh dijalankan dari rumah—dropshipping, freelance graphic design, content writing, tutoring online, atau menjadi affiliate marketer. Wang yang diperoleh daripada sumber pendapatan sampingan ini boleh disalurkan sepenuhnya ke dalam tabung simpanan deposit rumah, membolehkan anda mencapai sasaran dengan lebih cepat tanpa menjejaskan aliran tunai utama anda. Ramai pembeli rumah berjaya menggunakan strategi ini untuk mengumpul deposit mereka dalam masa 2-3 tahun berbanding 5-7 tahun jika bergantung kepada pendapatan utama sahaja.

Berikut adalah contoh pecahan simpanan deposit untuk rumah RM250,000 dengan strategi pelbagai sumber pendapatan:

Dengan strategi pelbagai sumber ini, anda boleh mengumpul deposit rumah dalam tempoh lebih kurang setahun berbanding hampir 4 tahun jika hanya bergantung kepada 20% daripada pendapatan utama sahaja.

Gunakan instrumen simpanan yang memberikan pulangan seperti Tabung Haji, Amanah Saham Bumiputera (ASB), atau unit trust dengan risiko rendah hingga sederhana. Wang yang disimpan dalam akaun simpanan biasa hanya memberikan faedah yang sangat rendah (0.5-1.0% setahun), tetapi dengan meletakkan wang dalam instrumen yang lebih baik, anda boleh mendapat pulangan 4-7% setahun, yang boleh menambah ribuan ringgit kepada simpanan anda dalam jangka masa panjang. Simpanan di Tabung Haji atau ASB juga boleh digunakan sebagai dokumen sokongan tambahan semasa memohon pinjaman rumah, menunjukkan kepada bank bahawa anda mempunyai disiplin kewangan jangka panjang.

Teknik “kurangkan perbelanjaan yang tidak perlu” (cut unnecessary expenses) mungkin kedengaran klise, tetapi ia sangat berkesan jika dilakukan dengan sistematik. Audit perbelanjaan bulanan anda dan kenal pasti kawasan di mana anda boleh mengurangkan—contohnya mengurangkan makan di luar, menghapuskan langganan streaming yang jarang digunakan, atau menukar kepada pelan telekomunikasi yang lebih murah. Setiap RM50-100 yang anda jimatkan sebulan boleh ditambah kepada simpanan deposit rumah anda, dan dalam tempoh 3-4 tahun, ini boleh berjumlah RM2,400-4,800 tambahan. Untuk mereka yang berpendapatan tidak tetap, mengawal perbelanjaan adalah sama pentingnya dengan meningkatkan pendapatan—kedua-dua strategi perlu dilakukan serentak untuk hasil yang optimum.

6. Daftar Perniagaan SSM Dan Bina Portfolio Kewangan Yang Kukuh

Mendaftarkan perniagaan anda secara sah dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM) adalah langkah kritikal yang ramai freelancer dan solopreneur abaikan, tetapi ia adalah syarat hampir wajib jika anda serius mahu mendapatkan pinjaman rumah dengan pendapatan tidak tetap. Tanpa pendaftaran perniagaan yang sah, anda akan menghadapi kesukaran besar untuk membuktikan kepada bank bahawa pendapatan anda adalah legitimate dan konsisten. Pendaftaran SSM memberikan kredibiliti kepada perniagaan anda dan membolehkan anda mengakses pelbagai kemudahan kewangan yang tidak tersedia untuk individu yang bekerja secara “underground” tanpa dokumentasi rasmi.

Proses pendaftaran perniagaan dengan SSM kini sangat mudah dan boleh dilakukan secara online dari rumah tanpa perlu beratur di kaunter. Anda boleh memilih untuk mendaftar sebagai milikan tunggal (sole proprietorship), perkongsian (partnership), PLT (perkongsian liabiliti terhad), atau Sdn Bhd (syarikat persendirian berhad) bergantung kepada saiz dan struktur perniagaan anda. Untuk kebanyakan freelancer dan solopreneur, pendaftaran sebagai milikan tunggal adalah paling mudah dan paling murah dengan kos pendaftaran hanya beberapa puluh ringgit. Pendaftaran sebagai PLT atau Sdn Bhd mungkin lebih sesuai jika perniagaan anda sudah berkembang atau jika anda mahukan perlindungan liabiliti terhad.

Selepas mendaftar perniagaan, langkah seterusnya yang sangat penting adalah membuka akaun bank syarikat yang berasingan daripada akaun peribadi anda. Ini adalah kesilapan besar yang dilakukan oleh ramai freelancer—mencampurkan wang perniagaan dengan wang peribadi dalam satu akaun. Dengan akaun syarikat yang berasingan, anda dapat menunjukkan kepada bank aliran tunai perniagaan yang jelas dan profesional. Semua bayaran daripada klien harus masuk ke dalam akaun syarikat ini, dan semua perbelanjaan perniagaan harus dibayar daripada akaun yang sama. Penyata bank syarikat yang bersih dan teratur akan menjadi dokumen utama yang bank gunakan untuk menilai kelayakan pinjaman anda.

Mendaftar sebagai pembayar cukai dan mengisytiharkan pendapatan secara konsisten adalah langkah ketiga yang tidak boleh diabaikan. Ramai freelancer cuba mengelak daripada membayar cukai kerana tidak mahu “kehilangan” sebahagian daripada pendapatan mereka, tetapi ini adalah strategi jangka pendek yang merugikan dalam jangka panjang. Bank memerlukan E Billing dari LHDN dan Borang E/BE untuk tempoh sekurang-kurangnya 2-3 tahun sebagai bukti bahawa anda menjalankan perniagaan secara sah dan melaporkan pendapatan anda dengan telus. Mengisytiharkan cukai dengan betul bukan sahaja memenuhi tanggungjawab undang-undang anda, tetapi juga membina portfolio kewangan yang kukuh yang akan digunakan untuk memohon pinjaman rumah dan pinjaman perniagaan di masa hadapan.

Tempoh masa yang diperlukan untuk membina portfolio kewangan yang cukup kukuh untuk memohon pinjaman rumah adalah sekurang-kurangnya 2-3 tahun. Ini bermakna jika anda serius mahu membeli rumah dalam masa 3-5 tahun, anda perlu mula mendaftar perniagaan, membuka akaun syarikat, dan mengisytiharkan cukai SEKARANG. Berikut adalah timeline yang realistik untuk membina portfolio kewangan yang kukuh:

Strategi lain yang boleh dipertimbangkan jika anda masih baru dan belum mempunyai portfolio kewangan yang mencukupi adalah bekerjasama dengan syarikat atau klien utama untuk menjadi pekerja rasmi sambilan dengan caruman EPF dan SOCSO. Dengan cara ini, anda boleh mendapat slip gaji dan status sebagai pekerja rasmi, yang akan memudahkan proses permohonan pinjaman rumah. Anda masih boleh menjalankan kerja freelance anda yang lain, tetapi mempunyai status pekerja rasmi walaupun sambilan akan memberikan anda akses kepada pembiayaan yang lebih mudah dalam tempoh 3-6 bulan berbanding perlu menunggu 2-3 tahun untuk membina portfolio freelance yang kukuh.

Penting juga untuk menyimpan semua rekod transaksi, invois, kontrak, dan komunikasi dengan klien sebagai dokumentasi sokongan. Walaupun bank mungkin tidak meminta semua dokumen ini, ia boleh menjadi bukti tambahan jika diperlukan semasa proses penilaian pinjaman. Sistem dokumentasi yang teratur menunjukkan profesionalisme dan kredibiliti perniagaan anda, yang secara tidak langsung meningkatkan keyakinan bank terhadap kemampuan anda. Gunakan tools seperti Google Drive, Dropbox, atau sistem cloud storage lain untuk menyimpan backup digital semua dokumen penting supaya tidak hilang atau rosak. Portfolio kewangan yang lengkap dan teratur adalah aset paling berharga anda dalam proses mendapatkan pinjaman rumah dengan pendapatan tidak tetap.

7. Strategi Tingkatkan Kelayakan Pinjaman Dengan Joint Application

Memohon pinjaman rumah secara bersama atau joint application dengan pasangan, ahli keluarga, atau rakan kongsi perniagaan adalah salah satu strategi paling berkesan untuk meningkatkan kelayakan pinjaman dan menurunkan DSR. Apabila anda memohon secara bersama, bank akan mengambil kira gabungan pendapatan kedua-dua pemohon, yang boleh meningkatkan jumlah pinjaman yang layak dan memudahkan kelulusan terutamanya jika salah seorang pemohon mempunyai pendapatan tidak tetap manakala yang satu lagi mempunyai pendapatan tetap. Ini adalah penyelesaian win-win yang memberikan akses kepada pembiayaan yang lebih baik sambil berkongsi tanggungjawab pembayaran ansuran.

Kelebihan utama joint application adalah pengiraan DSR yang lebih menguntungkan. Seperti yang telah dibincangkan sebelum ini, jika anda memohon sendirian dengan pendapatan RM4,000 dan komitmen RM2,400, DSR anda adalah 60%—di ambang atau melebihi had yang diterima oleh kebanyakan bank. Tetapi jika pasangan anda mempunyai pendapatan RM4,000 juga, jumlah pendapatan gabungan adalah RM8,000, dan jika komitmen gabungan adalah RM3,600 (termasuk ansuran rumah yang dipohon), DSR adalah hanya 45%—jauh lebih baik dan hampir pasti akan diluluskan. Ini membolehkan anda layak untuk jumlah pinjaman yang lebih besar atau mendapat kelulusan dengan lebih mudah walaupun pendapatan individu anda tidak mencukupi.

Senario yang paling ideal untuk joint application adalah apabila seorang pemohon mempunyai pendapatan tetap dengan slip gaji manakala yang satu lagi berpendapatan tidak tetap. Dalam kombinasi ini, bank akan lebih selesa untuk meluluskan pinjaman kerana terdapat sumber pendapatan yang stabil dan boleh dipercayai (daripada pemohon dengan slip gaji), ditambah pula dengan pendapatan tambahan daripada pemohon freelance. Contohnya, jika isteri bekerja sebagai guru dengan gaji RM4,500 sebulan manakala suami adalah freelance designer dengan pendapatan purata RM4,000 sebulan, gabungan pendapatan RM8,500 dengan pelbagai sumber akan dilihat sebagai portfolio pendapatan yang kukuh dan diversified.

Perkara penting yang perlu diingat adalah bahawa dalam joint application, semua komitmen hutang kedua-dua pemohon akan dikira bersama. Ini bermakna jika pasangan anda mempunyai pinjaman kereta, pinjaman peribadi, atau baki kad kredit yang besar, komitmen-komitmen ini akan ditambah kepada jumlah keseluruhan dan boleh meningkatkan DSR gabungan. Oleh itu, sebelum memohon secara bersama, adalah bijak untuk menjelaskan atau mengurangkan hutang-hutang yang tidak perlu terlebih dahulu supaya DSR gabungan berada pada tahap yang optimum. Sesetengah pasangan membuat kesilapan dengan memohon secara joint tanpa mengambil kira komitmen pasangan, dan akhirnya DSR gabungan lebih tinggi berbanding jika memohon sendirian.

Selain pasangan, anda juga boleh memohon secara joint dengan ibu bapa atau adik-beradik yang mempunyai pendapatan stabil, terutamanya jika anda masih bujang atau belum berkahwin. Ramai pembeli rumah kali pertama yang berjaya menggunakan strategi ini dengan mendapatkan ibu bapa sebagai co-borrower, di mana pendapatan dan rekod kewangan ibu bapa yang lebih kukuh membantu mendapatkan kelulusan pinjaman. Walau bagaimanapun, ini memerlukan persetujuan dan tanggungjawab bersama—ibu bapa atau adik-beradik yang menjadi co-borrower turut bertanggungjawab secara undang-undang untuk membayar pinjaman jika anda gagal membayar, jadi perbincangan yang telus dan perancangan yang teliti adalah penting.

Aspek undang-undang yang perlu difahami adalah bahawa dalam joint application, kedua-dua pemohon akan menjadi pemilik bersama (joint ownership) rumah tersebut melainkan diaturkan secara berbeza melalui perjanjian undang-undang yang spesifik. Ini bermakna kedua-dua nama akan tercatat dalam geran hak milik, dan keputusan untuk menjual, menyewakan, atau merombak rumah memerlukan persetujuan kedua-dua pihak. Untuk pasangan suami isteri, ini biasanya bukan isu, tetapi jika joint application dilakukan dengan ibu bapa atau adik-beradik, perlu ada perbincangan awal mengenai hak pemilikan dan tanggungjawab masing-masing untuk mengelakkan konflik di masa hadapan. Sesetengah keluarga memilih untuk membuat perjanjian perundangan (legal agreement) yang jelas mengenai peratusan pemilikan, tanggungjawab pembayaran, dan prosedur jika salah satu pihak mahu keluar daripada ownership kemudian hari.

Strategi lain yang boleh digabungkan dengan joint application adalah menggunakan nama pemohon dengan pendapatan tetap sebagai “borrower utama” manakala pemohon dengan pendapatan tidak tetap sebagai “co-borrower”. Dengan cara ini, bank akan menilai kelayakan berdasarkan terutamanya kepada pendapatan tetap borrower utama, dan pendapatan co-borrower dianggap sebagai tambahan yang memperkukuhkan permohonan. Ini boleh meningkatkan peluang kelulusan terutamanya jika dokumentasi pendapatan tidak tetap anda belum cukup kukuh tetapi pasangan atau ahli keluarga anda mempunyai rekod pekerjaan dan pendapatan yang stabil. Berbincang dengan pegawai bank atau mortgage consultant untuk menentukan struktur permohonan yang paling sesuai dengan situasi kewangan anda.

8. Pilih Rumah Yang Sesuai Dengan Kapasiti Kewangan Sebenar Anda

Salah satu kesilapan terbesar yang dilakukan oleh pembeli rumah pertama adalah membeli rumah yang terlalu mahal berbanding dengan kemampuan kewangan sebenar mereka. Ramai yang terpedaya dengan jumlah pinjaman maksimum yang diluluskan oleh bank, dan berfikiran “kalau bank lulus RM300,000, maknanya saya mampu bayar RM300,000.” Ini adalah persepsi yang salah dan berbahaya. Hanya kerana bank meluluskan jumlah pinjaman tertentu tidak bermakna anda sepatutnya mengambil jumlah maksimum tersebut, terutamanya jika pendapatan anda tidak tetap dan boleh berubah-ubah dari bulan ke bulan.

Panduan am yang bijak adalah ansuran bulanan rumah anda tidak sepatutnya melebihi satu pertiga (30-33%) daripada pendapatan bersih bulanan anda. Jika pendapatan purata anda adalah RM4,000 sebulan, ansuran rumah yang selamat adalah maksimum RM1,200-1,300 sebulan. Dengan menggunakan formula ini, anda boleh menggunakan kalkulator pinjaman perumahan untuk mengira berapa jumlah pinjaman yang sesuai—dalam kes ini, dengan ansuran RM1,200 untuk tempoh 30 tahun pada kadar faedah 4%, jumlah pinjaman yang selamat adalah sekitar RM220,000-240,000. Ini bermakna anda sepatutnya mencari rumah dalam lingkungan harga RM240,000-260,000 (termasuk deposit 10%), bukan RM300,000 atau lebih walaupun bank meluluskan jumlah tersebut.

Untuk mereka yang berpendapatan tidak tetap, adalah lebih bijak untuk menggunakan pendapatan terendah atau purata rendah dalam kiraan kemampuan, bukan pendapatan tertinggi atau bulan-bulan yang baik. Jika pendapatan anda berubah antara RM3,000 hingga RM6,000 sebulan, gunakan angka RM3,000-3,500 sebagai asas untuk pengiraan kemampuan ansuran, bukan RM5,000 atau RM6,000. Dengan cara ini, anda memberikan diri anda margin keselamatan (margin of safety) supaya walaupun dalam bulan-bulan yang pendapatan lebih rendah, anda masih mampu membayar ansuran dengan selesa tanpa tekanan kewangan. Ini adalah prinsip asas pengurusan risiko kewangan yang sering diabaikan oleh pembeli rumah yang terlalu optimistik mengenai pendapatan masa depan mereka.

Faktor lain yang perlu dipertimbangkan adalah lokasi dan jenis rumah yang sesuai dengan gaya hidup dan keperluan sebenar anda, bukan sekadar “rumah impian” yang mungkin di luar kemampuan. Ramai pembeli rumah pertama terpikat dengan kawasan prime atau rumah yang terlalu besar untuk keperluan mereka, sedangkan mereka boleh mendapat rumah yang lebih affordable di lokasi yang sedikit lebih jauh atau unit yang lebih kecil tetapi mencukupi. Sebagai contoh, pangsapuri 700-800 kaki persegi di pinggir bandar mungkin berharga RM200,000-220,000 berbanding pangsapuri yang sama saiz di tengah bandar yang berharga RM350,000-400,000. Jika anda sanggup berkompromi pada lokasi dan menambah 15-20 minit masa perjalanan, anda boleh menjimatkan puluhan ribu ringgit dan mendapat ansuran bulanan yang jauh lebih mudah diuruskan dengan pendapatan tidak tetap.

Satu strategi yang semakin popular adalah menjadikan rumah pertama sebagai rumah pelaburan, bukan rumah tinggal tetap. Idea ini adalah anda membeli rumah di lokasi yang mempunyai potensi penyewaan yang baik, kemudian anda sewakan rumah tersebut manakala anda sendiri menyewa atau tinggal di tempat yang lebih murah untuk beberapa tahun pertama. Pendapatan sewa boleh menampung sebahagian atau seluruh ansuran bulanan anda, memudahkan pembayaran walaupun pendapatan anda tidak stabil. Selepas beberapa tahun, apabila pendapatan anda sudah lebih stabil dan nilai hartanah telah meningkat, anda boleh menjual rumah tersebut dengan keuntungan dan menggunakan modal untuk membeli rumah yang lebih baik, atau terus menyewa rumah tersebut sebagai aset passive income sambil membeli rumah kedua untuk didiami.

Berikut adalah perbandingan mudah untuk membantu anda memilih rumah yang sesuai dengan pendapatan tidak tetap:

Akhir sekali, pastikan anda mengambil kira kos penyelenggaraan dan kos hidup selepas membeli rumah. Ramai pembeli rumah pertama terkejut apabila mendapati bahawa kos bulanan mereka meningkat dengan ketara selepas membeli rumah—bayaran penyelenggaraan kondominium (maintenance fee), cukai pintu, cukai taksiran, insurans, utiliti, dan pelbagai kos lain yang tidak wujud semasa menyewa. Untuk apartment atau kondominium, bayaran penyelenggaraan bulanan boleh mencecah RM200-500 bergantung kepada kemudahan yang disediakan. Tambah lagi kos pembaikan dan penyelenggaraan yang timbul dari masa ke semasa. Oleh itu, dalam kiraan kemampuan anda, tambahkan sekurang-kurangnya RM300-500 sebulan untuk kos-kos tambahan ini supaya anda tidak tertekan dari segi kewangan selepas membeli rumah.

Dapatkan Panduan Pakar Dari RumahHQ

Membeli rumah impian dengan pendapatan yang belum stabil adalah cabaran yang boleh diatasi dengan perancangan yang teliti, strategi yang betul, dan bimbingan daripada pakar yang berpengalaman. RumahHQ memahami keperluan unik pembeli rumah Malaysia, terutamanya mereka yang bekerja sebagai freelancer, solopreneur, atau dalam ekonomi gig. Pasukan kami sentiasa bersedia untuk memberi khidmat nasihat menyeluruh mengenai pembiayaan perumahan, dokumentasi yang diperlukan, dan strategi terbaik untuk memaksimumkan peluang kelulusan pinjaman anda.

RumahHQ bukan sekadar syarikat pembinaan—kami adalah rakan kongsi anda dalam merealisasikan impian memiliki rumah. Dengan pengalaman bertahun-tahun dalam industri hartanah dan pembinaan residential, kami tahu selok-belok sistem pembiayaan Malaysia dan boleh membimbing anda melalui setiap langkah proses. Daripada membantu anda memilih lokasi dan jenis rumah yang sesuai dengan bajet dan keperluan anda, sehingga kepada perancangan kewangan dan permohonan pinjaman, RumahHQ menyediakan sokongan end-to-end yang memastikan perjalanan pemilikan rumah anda adalah lancar dan bebas daripada masalah.

Yang membezakan RumahHQ adalah komitmen kami terhadap kualiti, keselamatan, dan kebolehpercayaan. Semua projek kami dikendalikan dengan standard profesional tertinggi, menggunakan bahan berkualiti tinggi, dan diawasi oleh pasukan yang berpengalaman. Kami faham bahawa membeli rumah adalah pelaburan terbesar dalam hidup anda, dan kami memastikan setiap aspek—daripada struktur bangunan sehingga kepada dokumentasi undang-undang—dilaksanakan dengan sempurna untuk melindungi kepentingan anda sebagai pemilik rumah.

Hubungi RumahHQ hari ini untuk konsultasi percuma mengenai perancangan pemilikan rumah anda. Pasukan kami akan menganalisis situasi kewangan anda, mengenalpasti skim kerajaan yang paling sesuai, dan merancang strategi step-by-step yang disesuaikan dengan pendapatan dan matlamat anda. Dengan RumahHQ, anda bukan sekadar membeli rumah—anda membina masa depan yang selamat dan stabil untuk diri sendiri dan keluarga. Jangan biarkan pendapatan yang tidak stabil menghalang impian anda memiliki rumah. Bersama RumahHQ, rumah impian anda lebih dekat daripada yang anda sangka.