Pinjaman Markup di Malaysia: Adakah Ia Berbaloi dan Apakah Risikonya?
1. Apa itu Pinjaman Markup dan Mengapa Ia Dilakukan?
Pinjaman markup merujuk kepada amalan meninggikan harga jualan hartanah untuk mendapatkan pinjaman yang lebih tinggi daripada bank. Ia melibatkan persetujuan antara pembeli dan penjual, di mana penjual akan menerima harga hartanah yang diingini (setelah ditolak kos), manakala pembeli akan memohon pinjaman berdasarkan harga markup dan menerima sejumlah bayaran tunai setelah pinjaman diluluskan oleh bank.
Terdapat beberapa sebab mengapa pembeli hartanah melakukan pinjaman markup:
- Mengelakkan bayaran pendahuluan: Pembeli rumah pertama dan kedua boleh mendapatkan pinjaman sehingga 100% dan tidak perlu membayar wang pendahuluan 10%.
- Mendapatkan wang tunai: Pelabur hartanah sering menggunakan kaedah ini untuk mengeluarkan wang dari bank bagi tujuan pelaburan lain atau pengubahsuaian hartanah.
- Menampung kos tambahan: Sesetengah pembeli menggunakan wang lebihan daripada pinjaman markup untuk menampung kos guaman, duti setem, dan perbelanjaan lain yang berkaitan dengan pembelian hartanah.
Walaupun pinjaman markup mungkin kelihatan menarik bagi sesetengah pembeli, ia sebenarnya melibatkan risiko dan komplikasi yang perlu dipertimbangkan dengan teliti. Dalam bahagian seterusnya, kita akan meneroka proses pinjaman markup untuk hartanah baharu dan subsale, serta potensi risiko yang terlibat.
| Jenis Pembeli | Tujuan Pinjaman Markup |
|---|---|
| Pembeli Rumah Pertama & Kedua | Mengelakkan bayaran pendahuluan |
| Pelabur Hartanah | Mendapatkan wang tunai untuk pelaburan lain atau pengubahsuaian |
| Pembeli Umum | Menampung kos tambahan (guaman, duti setem, dll.) |
2. Proses Pinjaman Markup untuk Hartanah Baharu dan Subsale
Proses pinjaman markup berbeza sedikit antara hartanah baharu (yang masih dalam pembinaan) dan hartanah subsale (yang telah siap dibina). Mari kita lihat bagaimana ia dilakukan dalam kedua-dua situasi ini.
Hartanah Baharu
- Pemaju menawarkan rebat atau pulangan tunai kepada pembeli, yang biasanya tidak dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (PJB).
- Pembeli memohon pinjaman berdasarkan harga pembelian yang dinyatakan dalam PJB.
- Setelah projek siap, pemaju akan mengembalikan lebihan jumlah yang dibayar kepada pembeli.
- Pembeli menandatangani dokumen perjanjian berasingan dengan pemaju yang menyatakan tawaran rebat, pulangan tunai, atau perabot percuma.
- Bank atau pembiaya akhir akan menyesuaikan margin kewangan jika mereka mengetahui tentang rebat atau pulangan tunai.
Hartanah Subsale
- Penjual dan pembeli bersetuju untuk melakukan pinjaman markup, biasanya atas cadangan ejen hartanah atau pembeli sendiri.
- Ejen hartanah bekerjasama dengan pegawai bank atau perunding pinjaman untuk memeriksa kelayakan pinjaman pembeli.
- Pegawai bank atau perunding pinjaman akan berbincang dengan penilai untuk menentukan nilai markup hartanah.
- Setelah penilai mengesahkan nilai hartanah, permohonan pinjaman perumahan akan diproses seperti biasa.
- Penjual menerima harga jualan yang dipersetujui, manakala pembeli menerima lebihan wang daripada pinjaman markup.
Penting untuk diingat bahawa proses pinjaman markup melibatkan risiko dan komplikasi yang perlu dipertimbangkan oleh kedua-dua penjual dan pembeli. Dalam bahagian seterusnya, kita akan membincangkan potensi risiko dan komplikasi yang mungkin timbul dalam pinjaman markup.
| Aspek | Hartanah Baharu | Hartanah Subsale |
|---|---|---|
| Rebat/Pulangan Tunai | Ditawarkan oleh pemaju | Tidak berkaitan |
| Perjanjian Tambahan | Antara pembeli dan pemaju | Antara pembeli dan penjual |
| Penglibatan Penilai | Tidak diperlukan | Diperlukan untuk menentukan nilai markup |
| Proses Permohonan Pinjaman | Seperti biasa, tetapi bank mungkin menyesuaikan margin kewangan | Melibatkan kerjasama antara ejen hartanah, pegawai bank, dan penilai |
3. Potensi Risiko dan Komplikasi Pinjaman Markup
Walaupun pinjaman markup mungkin kelihatan menarik bagi sesetengah pembeli, ia sebenarnya melibatkan pelbagai risiko dan komplikasi yang perlu dipertimbangkan dengan teliti. Berikut adalah beberapa potensi risiko dan komplikasi yang mungkin timbul:
Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)
- Bagi hartanah subsale, CKHT dikenakan ke atas hartanah yang dijual dalam tempoh lima tahun pertama pembelian.
- Penjual perlu membayar CKHT berdasarkan jumlah pinjaman markup, bukan harga sebenar hartanah.
- Ini boleh menyebabkan penjual menanggung beban cukai yang lebih tinggi.
Isu Undang-undang
- Penjual dan pembeli perlu memastikan semua syarat dan perjanjian diteliti dengan baik untuk mengelakkan sebarang masalah undang-undang.
- Sekiranya peguam tidak melepaskan jumlah yang perlu dibayar kepada penjual, ia boleh menjadi masalah yang rumit untuk diselesaikan.
Risiko Pembatalan Pinjaman
- Bank berhak untuk membatalkan permohonan pinjaman atau mengurangkan margin kewangan jika mereka mengetahui tentang persetujuan markup.
- Bank juga mungkin memerlukan bukti wang pendahuluan 10% jika mereka mengesyaki senario pinjaman markup.
Terma Penting dalam Surat Tawaran Bank
- Lazimnya terdapat terma penting dalam Surat Tawaran bank yang menyatakan bahawa penilaian hartanah mestilah sama atau lebih tinggi daripada harga pembelian yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli.
- Sekiranya hartanah dinilai pada harga yang lebih rendah daripada harga pembelian, bank mempunyai hak untuk membatalkan fasiliti atau mengubah pembiayaan yang ditawarkan.
Oleh itu, adalah penting bagi pembeli dan penjual untuk mempertimbangkan semua risiko dan komplikasi yang mungkin timbul sebelum membuat keputusan untuk terlibat dalam pinjaman markup. Dalam bahagian seterusnya, kita akan melihat kos tambahan yang terlibat dalam pinjaman markup.
| Risiko/Komplikasi | Implikasi |
|---|---|
| Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) | Penjual menanggung beban cukai yang lebih tinggi |
| Isu Undang-undang | Masalah undang-undang yang rumit jika syarat dan perjanjian tidak diteliti dengan baik |
| Risiko Pembatalan Pinjaman | Bank boleh membatalkan pinjaman atau mengurangkan margin kewangan |
| Terma Penting dalam Surat Tawaran Bank | Bank boleh mengubah pembiayaan jika hartanah dinilai lebih rendah daripada harga pembelian |
4. Kos Tambahan yang Terlibat dalam Pinjaman Markup
Selain risiko dan komplikasi yang telah dibincangkan, pinjaman markup juga melibatkan kos tambahan yang perlu ditanggung oleh pembeli dan penjual. Berikut adalah beberapa kos tambahan yang perlu dipertimbangkan:
Duti Setem
- Pembeli perlu membayar duti setem yang lebih tinggi untuk Memorandum Penyerahan Hak Milik (MOT) dan perjanjian pinjaman.
- Jumlah duti setem bergantung kepada harga pembelian hartanah yang dinyatakan dalam perjanjian, yang biasanya lebih tinggi dalam senario pinjaman markup.
Yuran Guaman
- Yuran guaman untuk Perjanjian Jual Beli (PJB) dan dokumentasi pinjaman juga akan meningkat selaras dengan harga pembelian yang lebih tinggi.
- Pembeli mungkin perlu membayar yuran guaman tambahan untuk perjanjian atau surat tambahan yang berkaitan dengan pinjaman markup.
Kos Penilaian
- Yuran penilaian hartanah juga mungkin meningkat berdasarkan nilai markup hartanah.
Faedah Pinjaman
- Pembeli perlu membayar faedah ke atas jumlah pinjaman yang lebih tinggi, termasuk bahagian markup.
- Ini bermakna pembeli akan menanggung kos faedah yang lebih tinggi sepanjang tempoh pinjaman.
Pembahagian kos tambahan ini biasanya bergantung kepada persetujuan antara pembeli dan penjual. Dalam kebanyakan kes, pembeli yang meminta pinjaman markup akan menanggung majoriti kos tambahan yang terlibat.
Oleh itu, adalah penting bagi pembeli dan penjual untuk mengambil kira semua kos tambahan ini sebelum membuat keputusan mengenai pinjaman markup. Dalam bahagian seterusnya, kita akan menganalisis sama ada pinjaman markup benar-benar berbaloi dari segi kewangan.
| Kos Tambahan | Implikasi |
|---|---|
| Duti Setem | Pembeli membayar duti setem yang lebih tinggi untuk MOT dan perjanjian pinjaman |
| Yuran Guaman | Yuran guaman untuk PJB dan dokumentasi pinjaman meningkat; yuran tambahan untuk perjanjian berkaitan markup |
| Kos Penilaian | Yuran penilaian hartanah meningkat berdasarkan nilai markup |
| Faedah Pinjaman | Pembeli menanggung kos faedah yang lebih tinggi sepanjang tempoh pinjaman |
5. Analisis Kewangan: Adakah Pinjaman Markup Berbaloi?
Untuk menentukan sama ada pinjaman markup berbaloi dari segi kewangan, mari kita lihat dua senario yang berbeza dan bandingkan kos serta faedahnya.
Senario 1: Hartanah Subsale dengan Markup 30%
| Aspek | Pinjaman Normal | Pinjaman Markup | Perbezaan |
|---|---|---|---|
| Harga Hartanah | RM500,000 | RM500,000 | – |
| Markup | – | RM150,000 (30%) | – |
| Margin Pinjaman | 90% (Bayaran Pendahuluan: RM50,000) | 90% (Bayaran Pendahuluan: RM65,000) | – |
| Jumlah Pinjaman | RM450,000 | RM585,000 | RM135,000 |
| Tempoh Pinjaman | 30 tahun | 30 tahun | – |
| Kadar Faedah | 4.2% | 4.2% | – |
| Ansuran Bulanan | RM2,200.58 | RM2,860.75 | RM660.17 |
| Jumlah Bayaran Faedah | RM342,208.80 | RM444,870.17 | RM102,661.37 |
| Jumlah Kos Entri | RM26,950 | RM36,425 | RM9,475 |
| Jumlah Pulangan Tunai | – | RM22,864 | – |
Dalam senario ini, walaupun pembeli menerima pulangan tunai sebanyak RM22,864, mereka perlu membayar ansuran bulanan yang lebih tinggi sebanyak RM660.17 dan menanggung kos faedah tambahan sebanyak RM102,661.37 sepanjang tempoh pinjaman. Kos entri juga meningkat sebanyak RM9,475.
Senario 2: Hartanah Subsale dengan Markup 11%
| Aspek | Pinjaman Normal | Pinjaman Markup | Perbezaan |
|---|---|---|---|
| Harga Hartanah | RM500,000 | RM500,000 | – |
| Markup | – | RM56,000 (11%) | – |
| Margin Pinjaman | 90% (Bayaran Pendahuluan: RM50,000) | 90% (Bayaran Pendahuluan: RM55,600) | – |
| Jumlah Pinjaman | RM450,000 | RM500 |
6. Perspektif Undang-undang: Adakah Pinjaman Markup Sah?
Dari segi undang-undang, pinjaman markup sebenarnya adalah tindakan yang menyalahi undang-undang. Menurut Marilyn Teh, rakan kanan di Mah Weng Kwai & Associates, dan Jean Yinn, rakan guaman di Patrick Yeoh & Company, pihak-pihak yang terlibat dalam urus niaga ini boleh dihukum kerana kesalahan penipuan atau bersubahat di bawah Kanun Keseksaan (Akta 574) jika mereka terbukti bersalah.
Tindakan markup lazimnya dilakukan untuk membolehkan pembeli mendapatkan jumlah pinjaman yang lebih tinggi. Walau bagaimanapun, ia melibatkan risiko yang tinggi dan pembeli mungkin menanggung kos yang lebih tinggi daripada jumlah markup.
Jika bank mengetahui tentang markup, mereka berhak untuk membatalkan pinjaman dan mengambil tindakan undang-undang terhadap pembeli. Oleh itu, adalah penting bagi penjual dan pembeli untuk memahami implikasi undang-undang sebelum terlibat dalam pinjaman markup.
| Aspek Undang-undang | Implikasi |
|---|---|
| Kesalahan Penipuan | Pihak-pihak yang terlibat boleh dihukum di bawah Kanun Keseksaan (Akta 574) |
| Hak Bank | Bank berhak membatalkan pinjaman dan mengambil tindakan undang-undang jika mengetahui tentang markup |
| Risiko Pembeli | Pembeli mungkin menanggung kos yang lebih tinggi daripada jumlah markup |
7. Nasihat Pakar: Apa yang Perlu Dipertimbangkan Sebelum Membuat Keputusan
Memandangkan risiko dan komplikasi yang terlibat dalam pinjaman markup, pakar kewangan dan undang-undang menasihati pembeli supaya tidak melakukan markup. Matthew Chin, pakar pinjaman perumahan dari Smart Choice Solution Sdn Bhd, menekankan bahawa pembeli hartanah perlu mengetahui semua kos sebelum membuat keputusan dan tidak hanya mengikuti trend secara membuta tuli.
Chin juga mengingatkan bahawa pinjaman markup mempunyai potensi kos yang sangat tinggi dalam jangka masa panjang, dan faktor-faktor seperti kenaikan Kadar Dasar Semalaman (OPR) akan mempengaruhi kadar faedah pinjaman perumahan. Contohnya, jika kadar faedah naik 1%, pembeli perlu membayar tambahan RM279 sebulan untuk pinjaman RM500,000 selama 30 tahun, yang mengakibatkan bayaran faedah tambahan sebanyak RM100,460.
Oleh itu, bakal pembeli rumah patut melengkapkan diri mereka dengan pengetahuan pembiayaan rumah yang diperlukan bagi membantu mereka membuat keputusan yang lebih baik. Ini termasuk memahami Nisbah Khidmat Hutang (DSR) dan bagaimana untuk membuat pinjaman perumahan berdasarkan kadar gaji di Malaysia.
| Nasihat Pakar | Penerangan |
|---|---|
| Elakkan pinjaman markup | Risiko dan kos jangka panjang melebihi faedah jangka pendek |
| Fahami semua kos | Jangan membuat keputusan berdasarkan trend semata-mata |
| Bersedia untuk kenaikan kadar faedah | Kenaikan OPR akan meningkatkan bayaran bulanan dan jumlah faedah |
| Tingkatkan pengetahuan pembiayaan rumah | Fahami DSR dan cara membuat pinjaman berdasarkan gaji |
8. Alternatif kepada Pinjaman Markup dan Cara Bijak Membiayai Rumah Anda
Memandangkan risiko dan komplikasi yang terlibat dalam pinjaman markup, adalah lebih baik untuk mencari alternatif yang lebih selamat dan bijak dalam membiayai pembelian rumah anda. Berikut adalah beberapa cadangan:
Simpan untuk bayaran pendahuluan yang lebih tinggi
Walaupun ia mungkin mengambil masa yang lebih lama, menyimpan untuk bayaran pendahuluan yang lebih tinggi dapat mengurangkan jumlah pinjaman yang diperlukan dan menjimatkan kos faedah dalam jangka panjang. Ia juga mengurangkan risiko kerana anda tidak perlu bergantung kepada pinjaman markup.
Pilih hartanah yang mampu dimiliki
Pilih hartanah yang sesuai dengan bajet dan kemampuan kewangan anda. Jangan terlalu memaksa diri untuk membeli hartanah yang di luar kemampuan, kerana ini boleh menyebabkan tekanan kewangan dalam jangka panjang.
Manfaatkan skim pembiayaan kerajaan
Kerajaan menawarkan pelbagai skim pembiayaan untuk membantu rakyat Malaysia memiliki rumah, seperti Skim Perumahan Mampu Milik (MyHome), Skim Rumah Pertamaku (SRP), dan Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP). Manfaatkan skim-skim ini jika anda layak, kerana ia dapat mengurangkan beban kewangan anda.
Dapatkan nasihat daripada pakar kewangan
Sebelum membuat keputusan, dapatkan nasihat daripada pakar kewangan atau perunding pinjaman yang berkelayakan. Mereka dapat membantu anda menilai situasi kewangan anda dan mencadangkan pilihan pembiayaan yang sesuai dengan keperluan dan kemampuan anda.
Dengan mengikuti cadangan-cadangan ini dan meningkatkan pengetahuan anda tentang pembiayaan rumah, anda dapat membuat keputusan yang lebih bijak dan mengelakkan risiko yang berkaitan dengan pinjaman markup.
| Alternatif | Kelebihan |
|---|---|
| Simpan untuk bayaran pendahuluan lebih tinggi | Mengurangkan jumlah pinjaman dan kos faedah |
| Pilih hartanah mampu milik | Mengelakkan tekanan kewangan jangka panjang |
| Manfaatkan skim pembiayaan kerajaan | Mengurangkan beban kewangan |
| Dapatkan nasihat pakar kewangan | Membuat keputusan yang lebih bijak berdasarkan situasi kewangan anda |
Kesimpulan
Pinjaman markup mungkin kelihatan menarik pada mulanya, tetapi ia sebenarnya melibatkan banyak risiko dan komplikasi yang perlu dipertimbangkan dengan teliti. Dari segi undang-undang, ia adalah tindakan yang menyalahi undang-undang dan pihak-pihak yang terlibat boleh dihukum jika terbukti bersalah.
Selain itu, pinjaman markup juga melibatkan kos tambahan yang tinggi, seperti duti setem, yuran guaman, dan faedah pinjaman yang lebih tinggi dalam jangka panjang. Analisis kewangan menunjukkan bahawa walaupun pembeli mungkin menerima pulangan tunai pada awalnya, mereka akhirnya perlu menanggung kos yang jauh lebih tinggi.
Oleh itu, pakar kewangan dan undang-undang menasihati pembeli supaya mengelakkan pinjaman markup dan mencari alternatif yang lebih selamat dan bijak dalam membiayai pembelian rumah mereka. Ini termasuk menyimpan untuk bayaran pendahuluan yang lebih tinggi, memilih hartanah yang mampu dimiliki, memanfaatkan skim pembiayaan kerajaan, dan mendapatkan nasihat daripada pakar kewangan.
Dengan meningkatkan pengetahuan tentang pembiayaan rumah dan membuat keputusan yang bijak, bakal pembeli rumah dapat mengelakkan risiko dan komplikasi yang berkaitan dengan pinjaman markup, dan mencapai impian memiliki rumah sendiri dengan lebih yakin dan selamat.
